地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 郊外でも駅周辺は評価が上がり、相続税が発生する

東松山市は郊外のイメージが強いですが、駅周辺・整形地・住宅地では評価が上がりやすく、地主の相続で相続税が発生するケースが増えています。

【評価のイメージ】

・東松山駅周辺：1㎡あたり20〜40万円前後

・高坂駅周辺：20〜38万円前後

・郊外住宅地：12〜25万円前後

◆地主の場合

・自宅敷地

・元農地の宅地

・駐車場や空地

を合算すると、想像以上に早く基礎控除を超える ことがあります。

2. 駐車場・更地が相続税を押し上げる

東松山市の地主がよく持つのが

・月極駐車場

・更地

・資材置場

これらは

・原則、更地評価

・収益は低い

・評価だけが残る

という特徴があり、地主にとって最も相続が苦しくなる資産 になりがちです。

◆結果

・ 納税資金が足りない
・ 売却を迫られる
・ 家族で対立する

という流れが起こりやすくなります。

3. 市街化調整区域農地が“動かせない土地”になる

東松山市は市街化調整区域が残りやすい地域でもあり、農地が相続後に足かせになることが多いです。

・原則、新築不可

・転用が難しい

・分筆しても使い道がない

・買主が限定される

地主としては「土地はあるが、使えない・売れない」という状態に陥りやすくなります。

4. 子どもが戻らず、地主相続が“停滞”する

東松山市の地主家庭では

・子どもは都内・県南在住

・東松山に戻る予定がない

・土地管理の負担を嫌がる

というケースも多く、地主が判断を先送りすると相続後に話が止まるという事態に陥りがちです。

東松山市の地主相続を成功させる柱

① 相続税評価をしっかり下げる
② 不動産を整理して役割を決める
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を下げる：小規模宅地と補正を取り切る

東松山市の地主相続で重要なのは「評価を正しく下げる」ことです。

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％評価減）

・不整形地補正

・間口狭小補正

・奥行価格補正

これらを取り切るだけで、相続税が 数百万円〜数千万円単位で変わることもあります。

2. 不動産整理：駐車場・農地の将来方針を決める

東松山市の地主相続で最重要なのが“将来使わない土地”を残さない判断 です。

地主が元気なうちに

・ 駐車場は続ける／建物化／売却を決める
・ 農地は貸す／整理する／残すを決める
・ 納税資金用に売却可能資産を確保
・ 土地の筆を減らし管理しやすくする

東松山市では「とりあえず残す」が最も危険です。

3. 遺言＋代償分割で地主相続を安定させる

東松山市の地主相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 自宅・駐車場・農地の承継者を明確に
・ 代償分割の方法と原資を指定
・ 売却前提か保有前提か明記

地主にとって遺言は最後の経営判断 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（エリア×地目）

【項目・内容】

・不動産 自宅・駐車場・農地
・地目 宅地・農地・雑種地
・区域 市街化／調整
・評価 路線価・倍率
・管理 草刈り・境界
・子の意向 継ぐ／継がない

東松山市では棚卸しをした瞬間に「相続が詰まる土地」が必ず見えてきます。

◆ ステップ2：相続税試算（必須）

税理士による試算で

・相続税の有無

・納税資金の不足

・売却が必要な資産

を必ず確認します。

東松山市の地主は「郊外だから大丈夫」が一番危険 です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき資産】

・収益性の低い駐車場

・管理できない農地

・使い道のない雑種地

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・換金性のある土地

・相続人が管理できる不動産

地主に必要なのは「土地を持つこと」ではなく「土地を引き継げる形にすること」 です。