地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価は低めでも「面積」で相続税が発生する

本庄市の最大の特徴は、1㎡あたりの評価は低くても、土地面積が広いことです。

【評価のイメージ】

・本庄駅周辺宅地：1㎡あたり12〜30万円前後

・郊外宅地：8〜20万円前後

・農地：評価は低いが数千㎡単位

◆地主の場合

・自宅敷地

・元農地の宅地

・まだ残る農地・雑種地

をすべて合算するため、「地価が低い＝相続税がかからない」にはなりません。

本庄市では“面積で相続税が発生する地主”が非常に多いのが実情です。

2. 市街化調整区域農地が相続後の足かせになる

本庄市は市街化調整区域の割合が高い市 です。

その結果

・原則、建築不可

・農地転用が難しい

・分筆しても使い道がない

・買主が極端に限られる

地主としては「土地はあるが、動かせない」という状態になりやすく、相続後に一気に負担がのしかかります。

3. ロードサイド土地が“期待外れ資産”になる

本庄市の地主がよく期待するのが、国道沿い・ロードサイドの土地 です。

しかし実際には

・用途地域の制限

・市街化調整区域

・事業者ニーズの減少

などにより「思ったほど活用・売却できない」ケースも少なくありません。

相続時には評価だけが残り、納税資金にならないという事態が起こりがちです。

4. 土地が多すぎて分けられない

本庄市の地主は

・筆数が多い

・面積が広い

・価値に差がある

というケースがほとんどです。

そのため

・ 公平に分けられない
・ 共有名義になりやすい
・ 管理責任が曖昧になる

結果、相続が長期化・紛争化しやすいというリスクを抱えています。

本庄市の地主相続を成功させる柱

① 評価を正確に把握する
② 土地を整理する勇気を持つ
③ 遺言で地主相続を交通整理する

1. 評価を正確に把握する：農地評価がすべての前提

本庄市の地主相続では、農地・宅地評価の正確さがすべての出発点 です。

◆重要ポイント

・市街化区域農地か調整区域農地か

・純農地・中間農地の区分

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

これを正しく反映できるかどうかで、相続税は 数百万円〜数千万円単位で変わることもあります。

2. 土地整理：「広く残す地主」が一番失敗する

本庄市の地主相続で最重要なのが、土地を減らし、整理する判断 です。

地主が元気なうちに

・ 宅地・農地・雑種地を分類
・ 管理できない土地は早めに処分検討
・ 分筆して相続しやすくする
・ 生前売却・資産組み替えも検討
・ 残す土地を最小限にする

本庄市では「先祖の土地だから全部残す」という判断が、次世代を最も苦しめます。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を守る

本庄市の地主相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 誰がどの土地を承継するか明確化
・ 共有名義を原則避ける
・ 売却・管理の方針も明記

地主が決めなければ、相続人は動けません。

◆ ステップ1：資産棚卸し（筆数×面積）

【項目と内容】
・地目 宅地・農地・雑種地
・筆数 登記簿ベース
・面積 公簿・実測
・区域 市街化／調整
・管理 草刈り・境界
・子の意向 継ぐ／継がない

本庄市では棚卸しをした瞬間に「このまま相続させてはいけない土地」が必ず見えてきます。

◆ ステップ2：相続税と“相続後負担”の試算

本庄市では

・相続税は軽め

・しかし管理・処分が重い

というケースが多いため、税金＋管理＋処分コストを含めて判断することが重要です。

◆ ステップ3：地主としての最終判断

【残す土地】

・自宅とその周辺

・利便性・換金性のある宅地

・相続人が管理できる土地

【整理する土地】

・管理できない農地

・市街化調整区域の土地

・相続人が扱えない不動産

地主に必要なのは「土地の量」ではなく「次世代が扱える形」 です。