地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 住宅地でも評価が高く、相続税が発生しやすい

春日部市は郊外の印象がありますが、駅周辺・整形地では評価が着実に積み上がります。

【評価のイメージ】

・春日部駅周辺：1㎡あたり30〜55万円前後

・武里・一ノ割周辺：25〜45万円前後

・駅徒歩圏・整形地はさらに評価アップ

◆地主の場合

・200㎡前後の自宅敷地

・駐車場や更地

・元農地の宅地

を合算すると、自宅だけでも基礎控除を超えるケース が珍しくありません。

2. 駐車場・更地が相続税を一気に押し上げる

春日部市の地主が多く保有するのが月極駐車場・空地 です。

しかし

・原則、更地評価

・収益は限定的

・評価だけが高い

という特徴から

・ 相続税を押し上げる
・ 納税資金にならない
・ 相続後に売却を迫られる

という 相続リスクの塊 になりやすいのが現実です。

3. 水害リスクが「売却・活用」を難しくする

春日部市は低地が多く、ハザードマップを気にする買主が増えているエリア でもあります。

・売却時に説明が必要

・建替え・建築計画に制限が出る場合

・相続人が保有を嫌がる

結果として、評価は高いが、扱いにくい土地になってしまうケースも少なくありません。

4. 分けられない住宅地が争族を招く

春日部市の地主相続で多いのが分割不能問題 です。

・自宅は1か所

・駐車場もまとまっている

・代償金を払える現金がない

遺言がない場合「相続＝売却になりやすく、家族関係が悪化する原因になります。

春日部市の地主相続を成功させる柱

① 相続税評価をしっかり下げる
② 不動産を整理し、役割を決める
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を下げる：小規模宅地と補正を取り切る

春日部市の地主相続で重要なのが、評価を取り切ること です。

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％評価減）

・不整形地・間口狭小補正

・奥行価格補正

これらを正しく適用することで、相続税が 数百万円〜数千万円単位で変わることもあります。

2. 不動産整理：駐車場・低地の将来方針を決める

春日部市の地主相続で最重要なのが「使い続ける土地」と「整理する土地」を分けること です。

地主が元気なうちに

・ 駐車場は続ける／建物化／売却を決める
・ 低地・水害リスクの高い土地は早めに判断
・ 納税資金用に売却可能資産を確保
・ 管理しやすい形に分筆・整理

春日部市では「とりあえず残す」が一番危険です。

3. 遺言＋代償分割で地主相続を安定させる

春日部市の地主相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 自宅・駐車場の承継者を明確に
・ 代償分割の方法と原資を指定
・ 売却前提か保有前提か明記

地主にとって、遺言は最後の経営判断 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（評価×ハザード）

【項目・内容】

・不動産 自宅・駐車場・空地
・評価 路線価・倍率
・区域 市街化／調整
・ハザード 浸水想定
・管理 実務的負担
・子の意向 住む／住まない

春日部市では棚卸しをすることで「相続が詰まる土地」がはっきり見えてきます。

◆ ステップ2：相続税試算＋売却シミュレーション

春日部市では

・相続税の有無

・納税資金不足

・水害リスクを踏まえた売却可能性

を同時に検討することが重要です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき資産】

・収益性の低い駐車場

・水害リスクが高い土地

・相続人が扱えない不動産

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・換金性のある宅地

・管理しやすい不動産

地主に必要なのは「土地を持つこと」ではなく「土地を引き継げる形にすること」 です。