地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 農地でも「面積」で相続税が発生する

加須市の地主が最も誤解しやすいのが「農地＝相続税」がかからないという考えです。

確かに

・農地1㎡あたりの評価は低い

・市街地より地価は安い

しかし

・数千㎡〜数万㎡単位

・複数筆

・宅地・雑種地と合算

されることで、結果的に相続税が発生するケースが決して珍しくありません。

加須市では「評価は低いが、面積で引っかかる地主」が非常に多いのが実情です。

2. 市街化調整区域農地が“動かせない土地”になる

加須市の農地の多くは市街化調整区域 にあります。

その結果

・原則、建築不可

・転用が非常に難しい

・分筆しても使い道がない

・買主が極端に限られる

地主としては「土地はあるが、売れない・使えない」という状態になりやすく、相続後に一気に負担がのしかかります。

3. 農地が「負動産」になりやすい

加須市の地主相続で必ず問題になるのが農地の引き継ぎ問題 です。

・農業を継ぐ相続人がいない

・貸す相手が見つからない

・管理（草刈り・水路）が大変

・固定資産税だけが続く

結果として「相続してから、農地が重荷になる」というケースが非常に多いのが加須市の特徴です。

4. 土地が広すぎて分けられない

加須市の地主は

・筆数が多い

・面積が広い

・価値がほぼ同じ農地ばかり

という構造のため

・ 公平に分けられない
・ 共有名義になりやすい
・ 管理責任が曖昧になる

結果、相続が長期化・紛争化しやすいというリスクを抱えています。

加須市の地主相続を成功させる柱

① 農地評価を正確に把握する
② 農地を整理する覚悟を持つ
③ 遺言で地主相続を止めない

1. 農地評価を正確に把握する

加須市の地主相続では、農地評価の正確さがすべての前提 です。

◆重要ポイント

・市街化区域農地か調整区域農地か

・純農地・中間農地の区分

・生産緑地の有無

・小規模宅地等の特例（自宅がある場合）

これを正しく反映できるかどうかで、相続税は 数百万円〜数千万円単位で変わることもあります。

2. 農地整理：「全部残す地主」が一番失敗する

加須市の地主相続で最重要なのが農地を整理する判断 です。

地主が元気なうちに

・ 貸せる農地
・ 手放す農地
・ 残す農地

を明確に分ける必要があります。

加須市では「先祖の土地だから全部残す」という判断が、次世代を最も苦しめます。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を守る

加須市の地主相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策
・ 公正証書遺言の作成
・ 農地の承継者を明確化
・ 共有名義を原則避ける
・ 売却・貸付方針も明記

地主が決めなければ、相続人は何もできません。

◆ ステップ1：農地の棚卸し（筆数×面積）

【項目と内容】
・地目 農地・宅地
・筆数 登記簿ベース
・面積 公簿
・区域 市街化／調整
・管理 自作／貸付
・子の意向 継ぐ／継がない

加須市では棚卸しをした瞬間に「このまま相続させてはいけない農地」が必ず見えてきます。

◆ ステップ2：相続税と“相続後負担”の試算

加須市では

・相続税は少額

・しかし管理負担が重い

というケースが多いため、「税金＋管理＋処分コスト」を含めて判断することが重要です。

◆ ステップ3：地主としての最終判断

【残す農地】

・子が管理できる農地

・貸付先がある農地

【整理する農地】

・管理できない農地

・将来使い道のない農地

・相続人が嫌がる農地

地主に必要なのは「面積」ではなく「引き継げる形」 です。