地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 「さいたま市評価」で相続税は想像より重い

岩槻区は郊外的な印象がありますが、政令指定都市・さいたま市 に属しているため、土地評価は決して低くありません。

【評価のイメージ】

・宅地：1㎡あたり15〜30万円前後

・農地：評価は低いが面積が非常に大きい

・複数筆の合算で基礎控除超えが多い

地主の場合

・自宅敷地

・宅地化された元農地

・まだ残る畑・山林・雑種地

を すべて合算して相続税を計算 するため、「岩槻だから大丈夫」という判断は危険です。

2. 市街化調整区域が相続後の“動かせない土地”になる

岩槻区の大きな特徴は、市街化調整区域が非常に多いこと です。

その結果

・原則、新築不可

・農地転用が簡単ではない

・分筆しても利用できない

・買主が極端に限定される

地主としては「土地はあるが、換金できない」という状態に陥りやすく、相続後に初めて深刻さに気づくケースが後を絶ちません。

3. 農地・山林が相続後の最大の負担になる

岩槻区の地主相続で必ず問題になるのが「農地・山林・雑種地」の扱いです。

・農業を継ぐ相続人がいない

・山林は境界も分からない

・売却も転用も難しい

・管理・草刈り・税金だけが残る

結果として「相続してから“負動産”になった」という声が非常に多いのが岩槻区の特徴です。

4. 土地が多すぎて“分けられない”

岩槻区の地主は

・土地の筆数が多い

・面積がバラバラ

・価値に大きな差がある

というケースがほとんどです。

そのため

・ 公平に分けられない
・ 誰がどこを管理するのか決まらない
・ 共有名義が増える

結果、地主相続が長期化・泥沼化しやすいのが岩槻区の現実です。

岩槻区の地主相続を成功させる柱

① 評価を正しく下げる
② 土地を“整理する”勇気を持つ
③ 遺言で地主相続を交通整理する

1. 評価を下げる：農地・調整区域の評価を正確に

岩槻区の地主相続では、評価の正確さがすべて と言っても過言ではありません。

◆重要ポイント

・純農地・中間農地の区分

・市街化調整区域による評価減

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

これらを正しく反映できるかどうかで、相続税は 数百万円〜数千万円単位で変わります。

2. 土地整理：「全部残す地主」が一番失敗する

岩槻区の地主相続で最重要なのが、土地を減らす・整理する判断 です。

地主が元気なうちに

・ 宅地・農地・山林を明確に分類
・ 管理できない土地は早めに処分検討
・ 分筆して把握しやすくする
・ 生前売却・贈与も視野に入れる
・ 残す土地を“最小限”にする

岩槻区では「先祖からの土地だから全部残す」という判断が、子ども世代を最も苦しめます。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を守る

岩槻区の地主相続は、遺言がないとほぼ確実に揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 誰がどの土地を承継するか明確化
・ 共有名義を原則避ける
・ 売却・管理の方針も明記

地主が決めなければ、相続人は判断できません。

◆ ステップ1：資産棚卸し（全筆を洗い出す）

【項目・内容】

・地目 宅地・農地・山林
・筆数 登記簿ベース
・面積 公簿・実測
・規制 市街化調整区域
・管理 草刈り・境界
・子の意向 継ぐ／継がない

岩槻区では棚卸しをした瞬間に「このまま相続させてはいけない」と気づく地主がほとんどです。

◆ ステップ2：相続税試算（必須）

税理士による試算で

・相続税の有無

・納税資金の不足

・売却・整理が必要な土地

を必ず確認します。

さいたま市岩槻区の地主は「郊外だから大丈夫」が一番危険 です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき土地】

・管理できない農地

・山林・雑種地

・相続人が扱えない土地

【残すべき土地】

・自宅とその周辺

・利便性の高い宅地

・相続人が管理できる土地

地主に必要なのは「広さ」ではなく「引き継げる形」 です。