地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 農地があっても「さいたま市評価」で相続税は軽くない

緑区は農地が多いものの、政令指定都市・さいたま市 に属しているため、宅地評価は決して低くありません。

【評価のイメージ】

・宅地：1㎡あたり25〜45万円前後

・浦和美園周辺：場所によってはさらに上昇

・農地：評価は低いが面積が非常に大きい

◆地主の場合

・自宅敷地

・元農地の宅地

・まだ残る畑・雑種地

をすべて合算して相続税を計算するため、「農地が多い＝安心」という考えは危険です。

2. 市街化調整区域が相続後の足かせになる

さいたま市緑区は、市街化区域と市街化調整区域が複雑に混在 しています。

その結果

・原則、新築不可

・農地転用が簡単ではない

・分筆しても使い道がない

・買主が限定される

という制約があり、地主としては「土地はあるが、自由に動かせない」状態に陥りやすくなります。

3. 農地が相続後の最大の悩みになる

緑区の地主相続で必ず問題になるのが 農地の扱い です。

・農業を継ぐ相続人がいない

・規模が中途半端

・転用・売却のハードルが高い

・固定資産税と管理だけが残る

結果として「相続してから初めて困る」という地主家族が非常に多いのが緑区の特徴です。

4. 子どもが緑区を離れ、地主を継がない

緑区の地主家庭では

・子どもは浦和・大宮・都内在住

・農地管理を負担に感じる

・地主という立場を引き継ぎたくない

・相続後は売却希望

というケースも少なくありません。

地主として「誰が土地を引き継ぐのか」を決めないまま相続を迎えると、話は確実にこじれます。

緑区の地主相続を成功させる柱

① 評価を正しく下げる
② 農地と宅地を整理する
③ 遺言で地主相続を安定させる

1. 評価を下げる：農地評価と特例を正確に使う

緑区の地主相続では、農地評価の正確さが命 です。

・純農地・中間農地の区分

・市街化調整区域による評価減

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

これらを正しく使うことで、相続税が 数百万円〜数千万円単位で変わることも珍しくありません。

2. 土地整理：「農地はそのまま」が一番危険

緑区の地主相続で最重要なのが農地と宅地の整理 です。

地主が元気なうちに

・ 宅地と農地を明確に分ける
・ 管理できない農地は早めに判断
・ 分筆して把握しやすくする
・ 生前売却・転用も検討
・ 残す土地を最小限にする

緑区では「とりあえず残す」という判断が、後の負担を最も大きくします。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を守る

緑区の地主相続は、土地が広く分けにくいため遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 農地・宅地の承継者を明確化
・ 共有名義を避ける
・ 売却・管理方針を記載

地主が決めなければ、相続人は動けません。

◆ ステップ1：資産棚卸し（見える化）

【項目・内容】
・地目 宅地・農地
・面積 公簿・実測
・評価 路線価・倍率
・規制 市街化調整区域
・管理 草刈り・境界
・子の意向 継ぐ／売る

緑区では棚卸しをするだけで相続の難しさがはっきりします。

◆ ステップ2：相続税試算（必須）

税理士による試算で

・相続税の有無

・納税資金の必要性

・売却・整理が必要な土地

を必ず確認します。

さいたま市緑区の地主は「農地が多いから大丈夫」という思い込みが最も危険 です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき土地】

・管理できない農地

・調整区域の使いにくい土地

・相続人が扱えない不動産

【残すべき土地】

・自宅とその周辺

・利便性の高い宅地

・相続人が管理できる農地

地主に必要なのは「広さ」ではなく「引き継げる形」 です。