地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 「観光地×住宅地」で土地評価の差が激しい

川越市最大の特徴は、エリアごとの土地評価の差が非常に大きいことです。

【評価のイメージ】

・川越駅・本川越駅周辺：1㎡あたり35〜60万円前後

・蔵造り周辺・観光エリア：立地次第でさらに高評価

・郊外住宅地：20〜35万円前後

・市街化調整区域：評価は低いが面積が大きい

◆地主の場合

・高評価の宅地

・昔の畑が宅地化された土地

・まだ残る農地・雑種地

をまとめて所有しているケースが多く、合算すると基礎控除を簡単に超えるという事態が頻発します。

2. 農地が多くても相続税は「軽くならない」

川越市の地主が陥りやすい誤解が「農地が多い＝相続税がかからない」という考えです。

実際には

・農地でも評価対象

・面積が大きいため合算額が大きい

・市街化区域農地は宅地並み評価

という理由から、農地が相続税の原因になるケースが非常に多く見られます。

3. 市街化調整区域が相続後の足かせになる

川越市は市街化調整区域が広く残るエリア でもあります。

その結果

・原則、新築不可

・転用・分筆が難しい

・買主が限定される

・相続後に売却できない

という状況に陥りやすく、地主としては「土地はあるが、使えない・売れない」という問題を抱えることになります。

4. 観光地特有の“土地の引き継ぎ問題”

蔵造り周辺などの観光エリアでは

・店舗併用住宅

・貸店舗

・事業用地

を所有する地主も少なくありません。

しかし

・子どもは事業を継がない

・観光地経営を負担に感じる

・相続後の運営方針が決まらない

結果として「価値はあるが、扱いにくい土地」になってしまうケースも多いのが川越市の特徴です。

川越市の地主相続を成功させる柱

① 評価を正しく下げる
② 土地を整理し、役割を明確にする
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を下げる：農地評価と特例を正確に使う

川越市の地主相続では、評価の正確さがすべて と言っても過言ではありません。

◆重要ポイント

・市街化区域農地／調整区域農地の区分

・純農地・中間農地の評価

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

・事業用地の評価減

これらを正しく反映できるかどうかで、相続税は 数百万円〜数千万円単位で変わります。

2. 土地整理：「全部残す地主」が一番失敗する

川越市の地主相続で最重要なのが、土地を整理し、役割を決めること です。

地主が元気なうちに

・ 宅地・農地・事業用地を分類
・ 管理できない農地は早めに判断
・ 観光地の土地は「残す・売る・貸す」を明確に
・ 分筆して相続しやすくする
・ 生前売却も選択肢に入れる

川越市では「先祖の土地だから全部残す」という判断が、次世代の最大の負担になります。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を安定させる

川越市の地主相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 誰がどの土地を承継するか明確化
・ 共有名義を避ける
・ 観光地・事業用地の方針も明記

地主が決めなければ、相続人は何も動けません。

◆ ステップ1：資産棚卸し（川越特有の整理）

【項目・内容】

・地目 宅地・農地・事業用地
・エリア 観光地／住宅地／調整区域
・面積 公簿・実測
・評価 路線価・倍率
・子の意向 継ぐ／売る

川越市では棚卸しをした瞬間に「このまま相続させてはいけない土地」が必ず見えてきます。

◆ ステップ2：相続税試算（必須）

税理士による試算で

・相続税の有無

・納税資金の不足

・売却・整理が必要な土地

を必ず確認します。

川越市の地主は「川越だから大丈夫」という思い込みが一番危険 です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき土地】

・管理できない農地

・市街化調整区域の土地

・相続人が扱えない事業用地

【残すべき土地】

・自宅とその周辺

・収益性・換金性の高い土地

・相続人が管理できる不動産

地主に必要なのは「土地への愛着」より「次世代への配慮」 です。