地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 評価は高すぎないが、面積次第で相続税が発生する

開成町の土地評価は、神奈川県内では 中程度〜やや安定的 な水準です。

【路線価イメージ】

・開成駅周辺：1㎡あたり10〜20万円

・区画整理住宅地：8〜18万円

・農地エリア：5〜10万円

ただし、開成町の地主は

・宅地と農地を両方所有

・比較的広い面積を保有

・先祖代々の土地をまとめて持っている

というケースが多く、合計評価額が1億円前後になることも珍しくありません。

その結果

・ 「相続税はかからないと思っていた」
・ 実際には基礎控除を超えていた
・ 納税資金が足りず、売却を迫られる

という事態が起こります。

「開成町は地価が高くないから大丈夫」という思い込みは、地主にとって大きなリスクです。

2. 農地が残りやすく、相続後に扱いに困る

開成町は、住宅地としての整備が進む一方で、町内には農地も多く残っています。

◆地主が抱えがちな悩み

・農地としては規模が中途半端

・農業を継ぐ子どもがいない

・転用には手続きと時間がかかる

・売却先がすぐに見つからない

特に「住宅地の中に点在する農地」は相続後に負担になりやすい資産です。

農地を整理しないまま相続すると、地主相続は一気に難しくなります。

3. 区画整理地と昔の土地が混在し、分けにくい

開成町の地主相続でよくあるのが

・区画整理されたきれいな宅地

・昔のままの不整形な土地

・接道条件が弱い土地

これらをまとめて相続すると

・ 価値に差が出る
・ 公平に分けにくい
・ 共有名義になりやすい

結果として、相続人同士の不満が溜まり、争族に発展するケースも少なくありません。

4. 子どもが開成町を離れ、地主を継がない問題

◆開成町の地主家庭に多い構造

・子どもは小田原・横浜・都内に居住

・結婚後は町外で生活

・地主業や土地管理を負担に感じる

・相続後は売却を希望

結果として

・ 土地はいらない
・ 現金で分けたい
・ 管理はしたくない

という意見が強くなり、地主相続がスムーズに進まなくなります。

開成町の地主相続を成功させる柱

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 遺言で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：特例を確実に使い切る

相続税対策の基本「小規模宅地等の特例」

【土地用途・評価減・上限】

・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

開成町は「評価が中程度」だからこそ、この特例を使えるかどうかで相続税額に大きな差が出ます。

さらに

・貸家建付地評価

・不整形地補正

・間口・奥行補正

など、評価を下げる余地を丁寧に検証することが地主には欠かせません。

2. 土地整理：分筆・農地整理・生前売却

開成町の地主相続で最重要なのが土地を整理することです。

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆して分けやすく
・ 農地はまとめて判断
・ 売却しやすい宅地は整理
・ 管理できない土地は生前売却も検討

特に開成町では「全部残す」より「使える土地を残す」という判断が重要になります。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を安定させる

開成町の地主相続で最も多い失敗は遺言がないこと

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 土地の共有名義は避ける
・ 誰に何を承継させるか明確に
・ 売却・管理方針も記載

地主が決めなければ、相続人は動けません。

◆ ステップ1：資産棚卸し（現状把握）

【項目と内容】

・地目 宅地・農地
・面積 実測・公簿
・評価 路線価・倍率
・接道 再建築可否
・建物 利用状況
・子の意向 継ぐ／継がない

開成町は棚卸しをするだけで「残すべき土地」と「整理すべき土地」が見えてきます。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で判断）

税理士による試算で

・相続税の有無

・納税資金の必要額

・売却が必要な土地

を明確にします。

開成町の地主は「そこまで高くないだろう」と思っている方ほど、試算が重要です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主の決断）

【整理すべき土地】

・管理できない農地

・接道条件の弱い土地

・子どもが継がない土地

【残すべき土地】

・開成駅周辺の宅地

・区画整理地の住宅用地

・将来売却しやすい土地

地主に必要なのは「広さ」ではなく「扱いやすさ」です。

◆ ステップ4：専門家チームで進める

開成町の地主相続は「税務 × 不動産 × 法務」の連携が不可欠です。

【専門家と役割】

・税理士 相続税試算・節税
・不動産相続専門家 土地整理・売却
・司法書士 遺言・登記
・測量士 境界・分筆