地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 観光地ブランドによる「評価の高さ」と相続税リスク

箱根町最大の特徴は、利用実態に関係なく評価が高くなりやすいことです。

【路線価イメージ】

・箱根湯本駅周辺：1㎡あたり25〜60万円

・強羅・宮ノ下：20〜50万円

・芦之湖周辺：30〜80万円

・仙石原・別荘地：15〜40万円

・山林・原野：評価は低いが面積が大きい

箱根町の地主は

・観光エリアの宅地

・旅館・ホテル用地

・別荘・保養所

・広大な山林

をまとめて所有しているケースが多く、評価額が2億円〜数億円規模になることも珍しくありません。

その結果

・ 相続税が高額
・ 納税資金が不足
・ 不本意な売却を迫られる

という事態が、現実に起こっています。

2. 規制が多すぎて「自由に使えない土地」になりやすい

箱根町の土地は

・自然公園法

・景観条例

・風致地区

・建築制限・高さ制限

・樹木伐採制限

など、複数の法規制が重なっているケースが非常に多いです。

そのため

・アパートが建てられない

・分筆しても使えない

・建替えが困難

・事業転用ができない

ということが起こり、地主にとっては「価値は高いが動かせない土地」になりがちです。

3. 旅館・別荘・保養所が相続の重荷になる

箱根町の地主が最も悩むのが

・老舗旅館

・元保養所

・昭和期の大型別荘

です。

◆問題点

・修繕費が非常に高額

・維持管理に人手と費用がかかる

・事業としては成立しない

・子どもが継がない

相続後に「土地より建物の処理で苦しむ」地主家族は少なくありません。

4. 山林・傾斜地が“管理不能資産”になりやすい

箱根町は山地が多く、地主が山林を大量に所有しているケースも多いです。

◆問題

・草刈り・倒木管理

・土砂災害リスク

・境界不明

・不法投棄

・固定資産税だけが残る

相続人が町外に住んでいる場合、これらは完全な負動産 になります。

箱根町の地主相続を成功させる柱

① 評価を下げる
② 土地・建物を整理する
③ 遺言で地主相続を守る

1. 評価を下げる：特例と補正を徹底的に使う

箱根町の地主にとって相続税対策は必須です。

◆小規模宅地等の特例

【用途・評価減・上限】

・自宅敷地 80％減 330㎡
・事業用地 80％減 400㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

さらに

・不整形地補正

・高低差補正

・がけ地補正

・貸家建付地評価

などを使い、評価を下げ切ることが地主には不可欠です。

2. 土地整理：「全部残す」をやめる決断

箱根町の地主相続で最重要なのが「全部を相続させないこと」

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆可能性の確認
・ 使わない旅館・別荘は生前整理
・ 管理不能な山林は早期判断
・ 残す土地を明確にする

特に箱根町では

・中核となる土地だけ残す

・管理できない土地は整理

という判断が、地主相続の明暗を分けます。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を安定させる

箱根町の地主相続は、資産の性質がバラバラなため、遺言がないとほぼ確実に揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言
・ 土地の共有名義を避ける
・ 管理者を明確にする
・ 売却可否も明記

地主にとって「遺言」は最後の経営判断 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（徹底的な見える化）

【項目と内容】
・地目 宅地・山林
・建物 旅館・別荘
・評価 路線価・倍率
・規制 自然公園・景観
・管理 維持費・人件費
・子の意向 継ぐ／売る

箱根町では「使える資産」と「使えない資産」を明確にすることが第一歩です。

◆ ステップ2：相続税試算（最悪ケースを想定）

税理士による試算で

・相続税額

・納税資金不足額

・売却が必要な資産

を事前に把握します。

箱根町の地主は試算をしない相続＝破綻と言っても過言ではありません。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき資産】

・事業継続できない旅館

・管理不能な別荘

・山林・傾斜地

【残すべき資産】

・価値が安定している土地

・家族が活用する資産

・将来売却しやすい土地

地主に必要なのは「守る土地を選ぶ覚悟」 です。