地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 評価は低いが、土地が広く相続は簡単ではない

山北町の土地評価は、神奈川県内でもかなり低めです。

【路線価イメージ】

・山北駅周辺住宅地：1㎡あたり3〜8万円

・郊外住宅地：2〜6万円

・農地・山林：1〜4万円

しかし山北町の地主は

・数千㎡単位の土地

・農地・山林・宅地を複数筆

・先祖代々の広大な土地

を所有しているケースが珍しくありません。

結果として

・ 合計評価額が想像以上に大きくなる
・ 基礎控除を超える
・ 相続税が発生する可能性がある

「評価が低いから安心」という考えは、山北町の地主にとって非常に危険です。

2. 市街化調整区域が多く、土地活用が極めて難しい

山北町の大きな特徴は、町域のほとんどが市街化調整区域であることです。

そのため

・新築が原則不可

・農地転用が難しい

・分筆しても利用できない

・買主が極端に限られる

という制約があります。

地主にとっては「土地はあるが、動かせない」という状態になりやすく、相続後に一気に負担が重くなります。

3. 山林・農地が相続後に“負動産”になりやすい

山北町の地主が最も悩むのが、山林・農地の相続です。

◆問題点

・草刈り・境界管理が大変

・倒木・土砂災害リスク

・不法投棄の心配

・固定資産税はかかる

・子どもが管理できない

特に相続人が町外に住んでいる場合、これらの土地は「管理不能な不動産」になりやすいのが現実です。

4. 子どもが山北町を離れ、地主を継がない問題

◆山北町の地主家庭に多い構造

・子どもは小田原・秦野・横浜方面へ

・山間部での生活を敬遠

・農地や山林を管理したくない

・地主業を引き継ぐ意思がない

結果として

・ 土地はいらない
・ 管理はしたくない
・ 現金で分けたい

という意見が強くなり、地主相続が行き詰まりやすくなります。

山北町の地主相続を成功させる柱

① 評価を正しく下げる
② 土地を整理して管理可能にする
③ 遺言で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：農地・山林評価を正確に行う

山北町の地主相続では、評価の正確さが最重要です。

◆農地

・純農地

・中間農地

◆山林

・傾斜

・接道

・利用可能性

これらを正しく評価しないと

・ 不要な相続税を払う
・ 納税のために土地を処分

という事態に陥りかねません。

2. 土地整理：分筆・生前売却・残す土地の選別

山北町の地主相続で最も重要なのが土地整理です。

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 土地を把握しやすく分筆
・ 管理できない山林・農地は整理
・ 将来使う土地だけ残す
・ 売却可能性のある土地は早期判断

山北町では「全部残す」より「管理できる土地だけ残す」という考え方が不可欠です。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を安定させる

山北町の地主相続は、土地が広く分けにくいため遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 土地の共有名義は避ける
・ 誰にどの土地を承継させるか明確化
・ 売却・管理方針も明記

地主が決めなければ、相続人は何もできません。

◆ ステップ1：資産棚卸し（徹底的な見える化）

【項目・内容】
・地目 宅地・農地・山林
・面積 実測・公簿
・評価 路線価・倍率
・規制 市街化調整区域
・管理 草刈り・境界
・子の意向 継ぐ／継がない

山北町では棚卸しをするだけで相続の難しさがはっきりします。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で現実を見る）

税理士による試算で

・相続税の有無

・納税資金の必要性

・売却が必要な土地

を明確にします。

山北町の地主は「どうせ税金はかからない」と思っている方ほど試算が重要です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき土地】

・管理できない山林

・利用予定のない農地

・子どもが継がない土地

【残すべき土地】

・自宅とその周辺

・管理可能な宅地

・将来使う予定の土地

地主に必要なのは「広さ」ではなく「扱いやすさ」です。

◆ ステップ4：専門家チームで進める

山北町の地主相続は「農地 × 山林 × 調整区域」が絡むため、専門家連携が不可欠。

【専門家と役割】

・税理士 相続税試算・評価
・不動産相続専門家 土地整理・売却
・司法書士 遺言・登記
・測量士 境界・分筆