地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 駅前と郊外で評価と流動性に大きな差がある

松田町の最大の特徴は、新松田駅・松田駅周辺と山側エリアの格差です。

【路線価イメージ】

・新松田駅周辺：1㎡あたり15〜30万円

・松田駅周辺：10〜22万円

・住宅地：6〜15万円

・農地・山側：3〜8万円

地主は

・駅前の比較的高評価な土地

・郊外・山側の低評価だが広い土地

を同時に所有しているケースが多く、合計評価額が思った以上に膨らむことがあります。

一方で

・駅から遠い

・傾斜地

・調整区域

といった土地は、評価の割に売却しづらいのが現実です。

相続税はかかるが、換金できる土地は限られる――
これが松田町の地主相続の典型的な落とし穴です。

2. 農地・山林・調整区域が相続後の重荷になる

松田町は町域の多くが

・農地

・山林

・市街化調整区域

に該当します。

これらの土地は

・ 建築が制限される
・農地転用が難しい
・ 分筆しても使い道がない
・ 売却先が限られる

結果として、相続後に「管理だけが残る負動産」になりやすいのが松田町の特徴です。

3. 古家・空き家が地主相続をさらに難しくする

松田町の地主が多く所有している建物は

・昭和期の木造住宅

・駅前の古い店舗併用住宅

・空き家予備軍

問題

・修繕費が高額

・解体費がかかる

・空き家管理の負担

・子どもが住まない

相続後に「土地より建物の扱いに困った」という声は非常に多いです。

4. 子どもが松田町を離れ、地主を継がない問題

◆松田町の地主家庭に多い構造

・子どもは小田原・横浜・都内へ

・車移動中心の生活を敬遠

・農地や山林を管理したくない

・地主業を引き継ぐ意思がない

結果として

・ 土地はいらない
・ 管理はしたくない
・ 現金で分けたい

という意見が強くなり、地主相続が行き詰まりやすくなります。

松田町の地主相続を成功させる柱

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 遺言で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：土地の性質を正しく評価する

松田町の地主相続では、評価の正確さが極めて重要です。

・農地の区分（純農地・中間農地）

・山林の傾斜・接道

・調整区域による利用制限

これらを正しく評価しないと

・ 本来より高い相続税を払う
・ 不要な売却を迫られる

という事態になります。

2. 土地整理：駅前・郊外を切り分ける判断

松田町の地主相続で最重要なのが土地の選別です。

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆して把握しやすく
・ 駅前の土地は活用・承継
・ 郊外・山側は生前売却も検討
・ 管理できない土地は整理

特に松田町では「全部残す」より「残す土地を選ぶ」という判断が相続の成否を分けます。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を安定させる

松田町の地主相続は、土地の性質がバラバラなため、遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 土地の共有名義は避ける
・ 誰にどの土地を承継させるか明確化
・ 売却・管理方針も明記

地主が決めなければ、相続人は判断できません。

◆ ステップ1：資産棚卸し（見える化）

【項目・内容】
・地目 宅地・農地・山林
・面積 実測・公簿
・評価 路線価・倍率
・規制 調整区域
・建物 古家・空き家
・子の意向 継ぐ／継がない

松田町では棚卸しだけで「残すべき土地」と「整理すべき土地」が見えてきます。

◆ ステップ2：相続税試算（現実を数字で把握）

税理士による試算で

・相続税の有無

・納税資金の不足額

・売却が必要な土地

を明確にします。

松田町の地主は「駅前があるから大丈夫」と思っている方ほど、試算が重要です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主の決断）

【整理すべき土地】

・管理できない農地

・山林・傾斜地

・調整区域の土地

・子どもが継がない土地

【残すべき土地】

・新松田駅周辺の土地

・活用・売却が見込める宅地

・家族が使う土地

地主に必要なのは「全部残す覚悟」ではなく「選ぶ覚悟」です。

◆ ステップ4：専門家チームで進める

松田町の地主相続は「農地 × 山林 × 調整区域 × 駅前商業」が絡むため、専門家連携が不可欠です。

【専門家と役割】

・税理士：相続税試算・評価
・不動産相続専門家：土地整理・売却
・司法書士：遺言・登記
・測量士：境界・分筆