地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 住宅地中心だが、評価と流動性にギャップがある

座間市の土地は、「都心アクセスが良い割に地価がそこそこ」という特徴があります。

【路線価イメージ】

・相武台前駅周辺：1㎡あたり12〜25万円

・座間駅周辺：10〜22万円

・さがみ野駅周辺：15〜30万円

・駅距離のある住宅地：8〜15万円

地主は

・広い宅地

・複数の貸家

・農地を含む土地

を所有しているケースが多く、評価額が1億円前後になることも珍しくありません。

一方で

・売却に時間がかかる

・買主が限定される

・地形が使いにくい

など、評価の割に換金性が低いという問題があります。

相続税はかかるのに、すぐ現金化できない――
これが座間市の地主相続の大きな落とし穴です。

2. 市内に点在する農地が相続の足かせになる

座間市は住宅地が中心ですが、市内各所に農地が点在しています。

◆地主がよく抱える悩み

・面積は小さいが農地扱い

・転用が難しい

・売却先が見つからない

・子どもが農業を継がない

・相続後に管理だけ残る

特に「少しだけ残った農地」が相続トラブルの原因になりがちです。

3. 古い家・貸家が相続後の負担になる

座間市は戦後に住宅地として発展したため、

地主が所有する建物は

・築40〜60年

・木造住宅

・元貸家

というケースが非常に多い。

問題

・修繕費が高い

・空き家になりやすい

・再建築不可の土地も一部存在

・子どもが住まない

相続後に「土地より建物が問題だった」と気づく地主は少なくありません。

4. 子どもが座間市を離れ、地主を継がない

座間市の地主家庭に多い構造

・子どもは横浜・東京で生活

・結婚後は市外に定住

・地主業を引き継ぐ気がない

・土地管理はしたくない

結果として

・ 現金で分けたい
・ 土地はいらない
・ 共有は避けたい

という意見が強くなり、地主相続が争族に発展しやすくなります。

座間市の地主相続を成功させる基本

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 遺言で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例を使い切る

相続税対策の柱は「小規模宅地等の特例」

【土地用途・評価減・上限】

・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

座間市は「評価が中程度」だからこそ、この特例を使うかどうかで税額に大きな差が出ます。

さらに「貸家建付地評価」を併用できれば、地主の相続税負担は確実に軽くなります。

2. 土地整理：分筆・農地整理・建物解体

座間市の地主相続で最重要なのが、土地をそのまま残さないことです。

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆して分けやすく
・ 農地はまとめて整理
・ 古家・貸家は解体を検討
・ 再建築不可土地は早期判断

土地を整理しておくことで

・相続がスムーズ

・売却しやすい

・争いが起きにくい

地主相続の成功率が一気に上がります。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を安定させる

座間市の地主相続で最も多い失敗は遺言がないこと

◆対策

・ 公正証書遺言を作成
・ 土地の共有名義は避ける
・ 誰に何を渡すか明確に
・ 家族へ事前説明

地主が決めなければ、相続人が揉めます。

◆ ステップ1：資産棚卸し（現状把握）

【項目と内容】

・地目 宅地・農地
・評価 路線価・倍率方式
・建物 古家・空き家
・接道 再建築可否
・収益 家賃・維持費
・子の意向 継ぐ／継がない

座間市は棚卸しだけで課題が見えてくる市です。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で判断）

税理士による試算で

・納税額

・特例の使い方

・売却が必要な土地

を明確にします。

座間市は「思ったより税金がかかる」というケースが非常に多い地域です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主の決断）

【整理すべき土地】

・管理できない農地

・空き家になった貸家

・収益性の低い土地

・子どもが継がない土地

【残すべき土地】

・駅近の宅地

・利便性の高い住宅地

・安定収益の賃貸用地

・子どもが使う予定の土地

地主に必要なのは「全部残さない勇気」です。

◆ ステップ4：専門家チームで進める

座間市の地主相続は「税務 × 不動産 × 法務」の連携が不可欠。

【専門家と役割】

・税理士 相続税試算・節税
・不動産相続専門家 土地整理・売却
・司法書士 遺言・登記
・測量士 分筆・境界

ワンストップ体制が地主の不安を大きく減らします。