地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 駅周辺の評価急上昇で相続税が重くなりやすい

海老名市最大の特徴は、海老名駅周辺の地価上昇です。

【路線価イメージ】

・海老名駅周辺：1㎡あたり25〜50万円

・中央・国分南：20〜40万円

・扇町・めぐみ町：30万円超も

・上郷・社家：10〜25万円

・農地エリア：5〜12万円

地主は

・駅近に広い土地を所有

・農地と宅地を併せ持つ

・複数の土地を長年保有

しているケースが多く、評価額が1億円〜3億円規模になることも珍しくありません。

結果として

・ 相続税が高額になる
・ 納税資金が足りない
・ 土地を売らざるを得ない

という“再開発エリア特有の地主相続問題”が発生します。

2. 農地が市街地に残り、相続後に扱いづらい

海老名市は再開発が進む一方で、市街地のすぐ隣に農地が多く残る街です。

◆地主が抱える農地の悩み

・売却しづらい

・転用に制限がある

・子どもが農業を継がない

・固定資産税はかかる

・相続後に負担になる

特に「市街化調整区域」の農地は、地主相続において大きな障害になりがちです。

3. 古い賃貸物件・貸家が負担になる

海老名市の地主が多く所有しているのが、昭和〜平成初期に建てられた賃貸物件です。

◆問題点

・築30〜40年以上

・設備が古い

・修繕費がかさむ

・空室率が上昇

・子どもが管理したがらない

地主本人の代では問題なくても、相続した子世代にとっては「引き継ぎたくない不動産」になるケースが少なくありません。

4. 子どもが海老名市を離れ、地主を継がない

◆海老名市の地主家庭に多い構造

・子どもは東京・横浜で生活

・結婚後は市外に定住

・海老名に戻る予定がない

・地主業を引き継ぐ意思がない

結果として

・ 土地はいらない
・ 現金で分けたい
・ 管理はしたくない

という意見が強まり、地主相続が争族に発展しやすい状況が生まれます。

海老名市の地主相続を成功させる基本

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 遺言で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例の活用

相続税対策の柱「小規模宅地等の特例」

【土地用途・評価減・上限】

・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

地価の高い海老名市では、この特例の効果が非常に大きく、数千万円単位で相続税が変わることもあります。

さらに「貸家建付地評価」を併用できる場合、地主の税負担は大きく下がります。

2. 土地整理：分筆・転用・生前売却の判断

海老名市の地主相続で最も多い失敗は土地を整理せずに相続を迎えること

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆して分けやすく
・ 農地の一部を転用（駐車場など）
・ 古家・老朽建物の整理
・ 使わない土地は生前売却

再開発エリアに近い土地ほど、「活かす土地」と「整理する土地」をはっきり分ける判断が重要です。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を安定させる

海老名市の地主相続では、土地の価値差が大きいため遺言がないと必ず揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 土地の共有名義は避ける
・ 誰に何を承継させるか明確化
・ 家族への事前説明

地主が決めなければ、相続人が苦しむことになります。

◆ ステップ1：資産の棚卸し（見える化）

　【項目・内容】
・地目 宅地・農地・雑種地
・評価 路線価・倍率方式
・建物 築年数・空室状況
・接道 再建築可否
・規制 市街化区域・調整区域
・子の意向 継ぐ／継がない

海老名市は棚卸しをするだけで「残す土地・整理する土地」が見えてきます。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で現実を把握）

税理士による試算で

・納税額

・特例の適用可否

・売却が必要な土地

を明確にします。

海老名市は評価の上振れが起きやすいため、試算なしの相続対策は非常に危険です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主の経営判断）

【整理すべき土地】

・管理できない農地

・老朽化した賃貸物件

・収益性の低い土地

・子どもが継がない土地

【残すべき土地】

・海老名駅周辺の宅地

・将来性のある再開発エリア

・安定収益の賃貸用地

・子どもが使う予定の土地

地主に必要なのは「全部残さない勇気」です。

◆ ステップ4：専門家チームで進める

海老名市の地主相続は「再開発 × 農地 × 税務」が絡むため、専門家連携が不可欠。

【専門家と役割】

・税理士 相続税試算・節税
・不動産相続専門家 土地整理・売却
・司法書士 遺言・登記
・測量士 分筆・境界

ワンストップ体制が地主の不安を大きく減らします。