地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 農地・山林が多く「負動産」になりやすい

南足柄市の地主が最も悩むのが、農地・山林・雑種地の多さです。

◆地主が所有する土地の典型

・畑・田

・果樹園

・山林

・市街化調整区域の土地

これらは

・ 売却しづらい
・ 転用が難しい
・ 相続後に使い道がない
・ 管理だけが残る
・ 子どもが継ぎたがらない

特に南足柄市では「評価は低いが、管理と責任は重い」という土地が多く、相続後に“負動産”になるリスクが高いのです。

2. 市街地の評価は低めでも相続税はゼロではない

南足柄市は、県央・湘南エリアと比べると地価は高くありません。

【路線価イメージ】

・大雄山駅周辺：1㎡あたり6〜12万円

・和田河原周辺：5〜10万円

・郊外・農地エリア：2〜6万円

しかし地主は

・土地面積が非常に広い

・農地・宅地を複数所有

しているため、合計評価額が意外と大きくなるケースが少なくありません。

◆結果

・ 相続税が発生する
・ 現金がなく納税に困る
・ 土地を処分せざるを得ない

「評価が低い＝相続税がかからない」というのは、南足柄市の地主にとって大きな誤解です。

3. 古い家・空き家が相続後の重荷になる

南足柄市は、昔からの住宅地が多いため
地主が所有する建物は

・築40〜60年

・空き家予備軍

・修繕が必要

というケースが非常に多い。

◆問題

・修繕費が高い

・空き家になると管理が大変

・特定空家指定のリスク

・子どもが住まない

相続後に「家をどうするか」で悩む地主家族は後を絶ちません。

4. 子どもが南足柄市を離れ、地主を継がない

◆南足柄市の地主家庭に共通する構造

・子どもは小田原・横浜・東京へ

・市内に戻る予定がない

・農業や土地管理を継がない

・大きな土地は不要

結果として

・ 土地はいらない
・ 現金で分けたい
・ 管理責任は負いたくない

地主相続が争族や放棄問題に発展しやすい状況になります。

◆南足柄市の地主相続を成功させる柱

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 遺言で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：特例と農地評価の正確な把握

相続税対策の基本「小規模宅地等の特例」

【土地用途・評価減・上限】

・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

南足柄市の地主は敷地が広いため、この特例が使えるかどうかで税額に大きな差が出ます。

また農地は

・純農地

・中間農地

・市街地農地

で評価方法が異なるため、専門家による正確な判定が必須です。

2. 土地整理：分筆・転用・生前売却の判断

南足柄市の地主相続で最も重要なのが土地整理です。

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆して分けやすく
・ 農地の一部を整理・売却
・ 使わない山林は早期判断
・ 古家は解体を検討

特に南足柄市では「残す土地」と「処分する土地」を明確に分けることが、相続成功のカギになります。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を安定させる

南足柄市の地主相続では、土地が広く分けづらいため、遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 土地の共有は避ける
・ 誰に何を承継させるか明確に
・ 家族への事前説明

地主が決めなければ、相続人は必ず困ります。

◆ ステップ1：資産棚卸し（まず現状把握）

【項目・内容】

・地目 宅地・農地・山林
・評価 路線価・倍率方式
・建物 古家・空き家
・接道 再建築可否
・規制 農地法・調整区域
・子の意向 継ぐ／継がない

南足柄市は棚卸しをするだけで、問題点が浮き彫りになります。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で判断）

税理士による試算で

・納税額

・特例の適用可否

・売却が必要な土地

を明確にします。

南足柄市は「評価が低いから大丈夫」と思っている地主ほど、試算が重要です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主の決断）

【整理すべき土地】

・管理できない農地

・使い道のない山林

・空き家が残る土地

・子どもが継がない土地

【残すべき土地】

・自宅とその周辺宅地

・利便性のある住宅地

・子どもが使う予定の土地

地主に必要なのは「すべて残さない勇気」です。

◆ ステップ4：専門家チームで進める

南足柄市の地主相続は「農地 × 山林 × 郊外土地」が絡むため、専門家連携が不可欠。

【専門家と役割】

・税理士 相続税試算・評価
・不動産相続専門家 土地整理・売却
・司法書士 遺言・登記
・測量士 分筆・境界

ワンストップ体制が、地主の不安を大きく軽減します。