地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 農地が多く、相続の難易度が高い

伊勢原市の最大の特徴は、市街地のすぐ隣に農地が広がっていることです。

◆地主が抱える典型的な土地

・畑

・田

・果樹園

・雑種地

・市街化調整区域の土地

これらは

・ 売却しにくい
・ 転用に制限がある
・ 相続後に使い道がない
・ 固定資産税はかかる
・ 子どもが継ぎたがらない

農地が多い地主ほど、相続対策の難易度は一気に上がります。

2. 伊勢原駅周辺の評価上昇で相続税が重い

伊勢原市は、小田急線沿線として住宅需要が安定しており、特に伊勢原駅周辺の評価が上昇しています。

【路線価イメージ】

・伊勢原駅周辺：1㎡あたり12〜25万円

・桜台・東大竹：10〜22万円

・高森・石田：8〜18万円

・郊外・農地エリア：5〜10万円

地主は

・広い宅地

・農地と宅地の両方

・複数の土地

を所有しているケースが多く、評価額合計が1億円超になることも珍しくありません。

結果
・ 相続税が払えない
・ 土地を急いで売却
・ 家族が不安を抱える

という事態が起こります。

3. 古い家・空き家が相続後の重荷になる

伊勢原市は昔からの住宅地が多く、地主が所有する建物は

・築40〜60年

・昭和期の木造住宅

・古い貸家

というケースが非常に多いです。

問題は

・修繕費が高い

・空き家になる

・管理が大変

・固定資産税の優遇が外れる

・子どもが住まない

相続後に「家より土地の方が問題だった」と気づく地主は少なくありません。

4. 子どもが伊勢原市を離れ、地主を継がない

◆伊勢原市の地主家庭に共通する悩み

・子どもが市外に住んでいる

・東京・横浜に通勤

・結婚後は別の街に定住

・農業は継がない

・土地管理はしたくない

結果として

・ 土地はいらない
・ 現金で分けたい
・ 兄弟で意見が割れる

地主相続が「争族」になりやすい構造です。

伊勢原市の地主相続を成功させる柱

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 遺言で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：特例と農地評価の最適化

相続税対策の中心「小規模宅地等の特例」

【土地用途・評価減・上限】

・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

伊勢原市の地主は敷地が広いため、この特例の効果が非常に大きい。

また農地は

・市街地農地

・中間農地

・純農地

で評価が大きく変わるため、専門家による正確な判定が必須です。

2. 土地整理：分筆・農地転用・売却の判断

伊勢原市の地主相続で最も多い失敗は土地をそのまま残してしまうこと

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆して分けやすく
・ 農地の一部を駐車場などに転用
・ 古家は解体
・ 使わない土地は生前売却

特に伊勢原市では

・駅近は活かす

・郊外農地は整理

という判断が重要です。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を安定させる

伊勢原市の地主相続は、土地の価値差が大きいため遺言がないと必ず揉めます。

対策は

・ 公正証書遺言の作成
・ 土地の共有は避ける
・ 誰に何を渡すか明確化
・ 家族への事前説明

地主が決めなければ、相続人が苦しむことになります。

◆ ステップ1：資産棚卸し（現状把握）

【項目・内容】
・地目 宅地・農地・山林
・評価 路線価・倍率方式
・建物 古家・空き家
・接道 再建築可否
・規制 農地法・用途地域
・子の意向 継ぐ／継がない

伊勢原市は、棚卸しだけで問題点が見える市です。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で判断）

税理士の試算により

・納税額

・特例の使い方

・売却が必要な土地

が明確になります。

伊勢原市は農地評価の差で税額が大きく変わるため、試算は必須です。

◆ ステップ3：資産組み替え（未来を見据えた決断）

【整理すべき土地】

・管理できない農地

・使い道のない雑種地

・古家が残る土地

・子どもが継がない土地

【残すべき土地】

・伊勢原駅周辺の宅地

・利便性の高い住宅地

・収益性のある賃貸用地

・子どもが使う予定の土地

地主に必要なのは「すべて残さない勇気」です。

◆ ステップ4：専門家チームで進める

伊勢原市の地主相続は「農地 × 宅地 × 規制」が絡むため、専門家連携が不可欠。

【専門家と役割】

・税理士 相続税試算・評価
・不動産相続専門家 土地整理・売却
・司法書士 遺言・登記
・測量士 分筆・境界

ワンストップ対応が地主の不安を大きく減らします。