地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 湘南ブランドが地価を押し上げ、相続税が高額化

藤沢市はどのエリアも全体的に地価が高い傾向があります。

【路線価イメージ】

・藤沢駅北口：1㎡あたり30〜60万円

・南口（鵠沼方面）：35〜70万円

・辻堂駅周辺：25〜55万円

・鵠沼海岸：30〜70万円

・片瀬海岸：25〜60万円

・本鵠沼・善行：15〜30万円

・湘南台：18〜35万円

・大庭・遠藤の農地：6〜20万円

地主は広い土地を持つため、評価額が1億〜3億円規模になることも珍しくありません。

【結果】

・ 相続税の支払いが難しい
・ 土地を手放す地主が増える
・ 家族に大きな負担が発生

“人気の街だからこそ相続で苦しむ”
そんな矛盾が藤沢市にはあります。

2. 農地・雑種地問題（特に大庭・遠藤エリア）

藤沢市の北側には、都市計画の影響で農地が多く残存しています。

地主が持つ農地は

・売却制限あり

・活用方法が限られる

・固定資産税は発生

・子ども世代は管理できない

・草刈り・境界問題が頻発

農地は相続の際に最も負担が大きくなる資産の一つです。

3. 老朽アパートの収益低下と空室リスク

藤沢市は賃貸需要が強い地域ですが、すべてのエリアに当てはまるわけではありません。

・鵠沼・片瀬は間取りが古いと苦戦

・善行・藤沢本町は築古アパートが密集

・湘南台は学生向けが老朽化

・遠藤・大庭は立地で差が大きい

地主の多くは「昭和〜平成初期に建てたアパート」を所有しており

・修繕費

・空室

・耐震性問題

・子どもが継がない

相続をきっかけに“負動産化”しやすい資産です。

4. 子どもが藤沢市を離れて管理できない

地主本人：「この土地は大事に残したい」

子ども世代：「東京で働くし、藤沢には住まない」「管理できない土地より現金がいい」

このギャップが相続時の争いを引き起こす最大の原因になります。

湘南エリアは人気が高いものの、実際に相続人が市外に住んでいるケースが多く、継ぐ人がいない相続問題が深刻化しています。

地主相続の成功パターンは常にこの３つ

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 争いを未然に防ぐ

1. 評価を下げる：特例 × 賃貸評価 × 正確な土地評価

相続税を下げるための中心施策「小規模宅地等の特例」

【土地区分・評価減・上限】

・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

藤沢市のような地価が高い地域では、この特例の有無が数千万円の差につながります。

さらに「貸家建付地評価」を適用できれば追加の評価減が可能。

ただし、老朽アパートを残しても逆効果のことがあります。
耐震性の問題や空室リスクを考慮して“建替え”か“売却”かを選択すべきです。

2. 土地整理：分筆・地目変更・売却の判断

藤沢市の地主相続で多いトラブルは「土地が広く、分けようがない問題」

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆で平等に分けやすくする
・ 古家の解体
・ 農地の活用転換（駐車場や資材置場など）
・ 価値の低い土地は生前に売却
・ 湘南台の土地は借地整理が必要なケースも

“整理された土地”は

・相続がスムーズ

・売却しやすい

・活用しやすい

相続対策と土地価値向上の両方に効きます。

3. 遺言＋共有回避＋家族会議で争族予防

藤沢市は土地が高額なため、1つの土地の価値が大きく相続人間の不公平感が発生しやすい地域です。

争いを避けるために

・公正証書遺言で配分方針を明示

・土地の共有は避ける（管理不能になる）

・年1回の家族会議で意思統一

・資産の一覧を子どもに見せておく

遺言があるかどうかで、相続の未来は“180度変わります”。

◆ ステップ1：資産棚卸し（現状の把握）

地主が持つ土地をすべて整理

【項目と内容】

・地目 宅地・農地・雑種地
・エリア 海沿い／駅近／郊外
・評価 路線価・倍率地域
・建物 老朽・空室・修繕状況
・接道 再建築可否
・子どもの意向 継ぐ／継がない

これをまとめるだけで、すでに方向性が明確になります。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で対策が変わる）

税理士による試算で

・想定納税額

・特例適用の範囲

資産組み替えが必要かが分かります。

藤沢市は地価が高いため、試算がなく相続対策をするのは極めて危険です。

◆ ステップ3：資産組み替え（未来を見据えた戦略）

藤沢市の特性を踏まえた土地戦略

【売却すべき土地】

・使いづらい農地・雑種地

・入居難の老朽アパート

・子どもが継がない土地

・管理コストが高い古家

【残すべき土地】

・海沿いなど希少性の高い宅地

・駅近・再開発エリア

・収益が安定している賃貸物件

・子どもが実際に使う予定の土地

“全部残す”は失敗。

地主は“残す土地を選ぶ技術”が必要です。

◆ ステップ4：専門家チームで進める

藤沢市の地主相続は、地価の高さ・農地・海沿いの特殊性など専門知識が多く必要です。

【専門家と役割】
・税理士：精密な相続税試算・特例戦略
・不動産相続コンサル：土地整理・売却・活用
・司法書士：遺言・登記・権利調整
・測量士：分筆・境界確定
・建築士：建替え・活用企画

ワンストップ体制が地主の負担を大きく減らします。