地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 広大な土地 × 評価の読みづらさで、相続税が高額に

小田原市はエリアによって評価が大きく異なります。

【路線価のイメージ】

・小田原駅周辺：1㎡あたり15〜35万円

・国府津・鴨宮：12〜28万円

・板橋・城山：15〜35万円

・中里・南鴨宮：10〜20万円

・曽我・国府津丘陵の農地：5〜15万円

・久野・荻窪の山林：3〜10万円

地主は複数の土地を持つため、評価額が合計1億〜3億円になるのは珍しくありません。

その結果

・ 相続税が高額化
・ 現金で払えず土地を売る
・ 分割できず兄弟が揉める

という“地主ならではの相続破綻パターン”が起こりがちです。

2. 農地・果樹園・山林など評価しづらい土地が多い

小田原市は神奈川県内でも特に

・農地

・果樹園（みかん・梅など）

・山林

・雑種地

が多い地域です。

これらは

・ 活用しにくい
・ 売却しにくい
・ 管理負担が重い
・ 固定資産税はかかる
・ 子どもは継ぎたがらない

相続すると「負動産」化しやすいため、地主の大きな負担につながります。

3. 古い家・空き家の問題が深刻化

小田原市は歴史ある街であるため、地主が所有する建物も築40〜60年の古家が多い。

【問題】

・修繕費が高い

・空き家になると固定資産税が増える

・借地（貸地）問題が絡んで複雑

・老朽化で倒壊リスク

・子どもが引き継げない

小田原市は丘陵地も多く、空き家が放置されやすい地形でもあります。

4. 子どもが“相続しても使わない”問題

小田原市の地主に共通している悩みは子どもが小田原市を離れてしまうこと。

・横浜・東京で生活基盤

・地元に戻る予定なし

・都会で働きたい

・小田原の土地を維持する理由がない

【結果】

・「現金でほしい」
・「土地はいらない」
・「兄弟で揉める」

地主相続で最も多いトラブルが発生しやすい市、それが小田原市です。

地主相続を成功させる３つの柱

① 評価額を下げる
② 土地を整理して分けられる形にする
③ 遺言と家族会議で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例 × 賃貸評価

最強の節税制度「小規模宅地等の特例」

【土地用途・評価減・上限】

・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

小田原市の地主は敷地が広いため、この特例の効果がとてつもなく大きいです。

さらに「貸家建付地評価」が適用できる場合は追加の評価減も可能。

★注意点

・古いアパートを節税目的で残すのは危険

・修繕費が膨らみ相続後に家族が困る

・節税と実務のバランスを考える必要があります。

2. 土地整理：分筆・転用・売却という“3大地主戦略”

小田原市の地主相続で最も多い失敗は土地が大きすぎて分けられない問題

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆で分けやすくする
・ 果樹園や農地を活用転用（駐車場など）
・ 古家の解体
・ 使わない山林・雑種地の処分
・ 活用できない土地を生前売却

特に小田原市の場合

・農地→駐車場化が有効

・果樹園→宅地転用か一部売却

・山林→必要なら売却または相続放棄対象へ

土地を整理すると相続が劇的にスムーズになります。

3. 遺言＋共有回避＋家族会議で争族を防ぐ

小田原市の地主相続で最も多いのは、兄弟が揉めるケース

【理由】

・土地が分けられない

・評価額が高い

・子どもが市外に住んでいる

・土地の扱いで意見が割れる

防ぐために必要なのは

・ 公正証書遺言の作成
・ 共有名義は絶対に避ける
・ 毎年1回の家族会議
・ 資産一覧の見える化

遺言があるかどうかで、地主相続は成功か破綻かが決まります。

◆ ステップ1：資産棚卸し（まず現状を把握する）

地主資産をすべて一覧に

【項目・内容】

・地目 宅地・農地・山林・雑種地
・評価 路線価・倍率地域
・建物 老朽化・空き家・賃貸状況
・接道 再建築可否
・地域特性 風致地区・農振地区など
・子どもの意向 継ぐ／継がない

小田原市は多様な地形のため、棚卸しだけでも大きな気づきがあります。

◆ ステップ2：相続税の試算（現実を数字で見える化）

税理士による試算で

・納税額

・特例の適用範囲

・売却が必要な土地

・残すべき土地

が明確になります。

小田原市は土地の種類が複雑なため、正確な評価計算が非常に重要です。

◆ ステップ3：資産組み替え（未来に向けた土地戦略）

小田原市の特性を踏まえると

【売却すべき土地】

・大きすぎて管理できない土地

・山林や雑種地

・使い道のない農地

・入居率の低い古いアパート

・子どもが継がない土地

【残すべき土地】

・駅近・市街地の宅地

・再開発エリアに隣接した土地

・収益性の高い賃貸物件

・自宅とその周辺の土地

地主に必要なのは“残す土地を選ぶ力”です。

◆ ステップ4：専門家チームで進める

小田原市の地主相続は、土地が広く、種類も多く、歴史的背景もあり複雑。
そのため専門家の協力が必須です。

【専門家と役割】

・税理士 相続税の試算・節税戦略
・不動産相続専門家 土地整理・売却・活用提案
・司法書士 遺言・登記・名義変更
・測量士 分筆・境界確定
・建築士 古家の活用・建替え

ワンストップ対応が地主を救うカギになります。