地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. とにかく“土地評価が高い”という宿命

鎌倉市の路線価は、湘南エリアの中でも突出しています。

【路線価イメージ】

・由比ガ浜：1㎡あたり40〜90万円

・材木座：35〜80万円

・長谷・極楽寺：30〜70万円

・鎌倉駅周辺：40〜100万円

・北鎌倉：25〜60万円

・大船：20〜45万円

地主が広い土地を持つ鎌倉市では、評価額がすぐに1億〜5億円規模になります。

結果
・ 相続税が極めて高額
・ 現金では払えない
・ 土地を売らざるを得ない

“相続で鎌倉の土地を失う”という現実が起きています。

2. 古家・古民家・別荘の管理負担が大きい

鎌倉市には

・古い木造住宅

・昭和期の別荘

・歴史的建物

が非常に多いです。

地主が抱える問題

・修繕費が高い

・文化財や風致地区で建替えに制限

・使わない家が空き家化

・固定資産税だけがかかる

・子どもが継ぎたがらない

“維持の難しさ”が、そのまま相続での負担につながります。

3. 風致地区・景観地区・条例による建築制限

鎌倉市は景観保護が徹底しているため

・建ぺい率・容積率が低い

・建築物の高さ制限

・外観規制

・樹木伐採の制限

そのため、地主の土地でも自由に活用できないケースが多々あります。

相続後に子どもが「思ったように活用できない土地」を持ち続けることは大きなストレスになります。

4. 子どもが地元を離れて戻らない問題

鎌倉市の地主家庭の特徴は

・子どもは都心に進学・就職

・鎌倉には住まない

・土地管理の知識なし

・価値観の違いが大きい

結果として
・ 土地はいらない
・ 売却して現金でほしい
・ 空き家化して管理不全

という“争族パターン”が起きやすいのが鎌倉市です。

地主相続の成功パターンは次の３つです

① 評価を下げる
② 土地を整理し分けやすくする
③ 遺言と家族会議で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：特例 × 貸家建付地 × 適正な評価方法

鎌倉市の地主ほど「小規模宅地等の特例」の恩恵が大きい地域はありません。

【土地用途・評価減・上限面積】

・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

さらに「貸家建付地評価」で敷地の評価を下げられる場合があります。

ただし

鎌倉市は地価が高いので“評価減の最大化”が極めて重要。

不動産に強い税理士でないと数千万円単位の節税が漏れます。

2. 土地整理：分筆・活用変更・売却の判断

鎌倉市の地主が相続で失敗する最大原因は“土地が大きくて分割できない問題”

対策として

・ 境界確定測量
・ 分筆（区画を分ける）
・ 不要な土地の売却
・ 古家の解体と更地化
・ 再建築不可の土地整理
・ 風致地区内の活用戦略

特に古家がある場合は、解体だけで価値が上がるケースもあります。

3. 争族対策：遺言＋共有回避＋家族会議

鎌倉市の地主相続は“争族リスク”が高い地域です。

対策として

・公正証書遺言（必須）

・土地の共有名義は絶対に避ける

・誰が何を継ぐか事前に説明

・家族会議で意思を共有

・資産の一覧を見える化しておく

鎌倉ほど土地が高額な地域では遺言の有無が未来を左右します。

◆ ステップ1：資産棚卸し（見える化が最重要）

所有している土地・建物を整理

【項目と内容】

・地目 宅地・農地・山林など
・評価額 路線価・時価
・建物状況 古家・空き家・賃貸
・地域制限 風致地区・景観地区の有無
・接道 再建築可否
・子の意向 継ぐ／継がない

これが相続対策のスタート地点です。

◆ ステップ2：相続税試算（数値化で方向性が決まる）

税理士に依頼して

・想定相続税額

・特例をどこまで使えるか

・どの土地を売るべきか

を明確にします。

鎌倉市は地価が高いため“試算なしの相続対策”は危険です。

◆ ステップ3：資産組み替え（未来に沿った土地戦略）

鎌倉市は“土地の個性が強い”地域なので戦略的な判断が必要。

【売却・整理した方がよい土地】

・再建築不可の土地

・風致地区で活用困難な場所

・空き家化した古民家

・子どもが管理できない土地

【残すべき土地】

・海沿いなど高資産価値の宅地

・商業性のある土地

・収益化しやすい土地

・自宅として使う土地

“全部残す”のは失敗パターンです。
地主には“残す土地を選ぶ才能”が求められます。

◆ ステップ4：専門家チームをつくる

鎌倉市の地主相続は、複雑で専門知識が欠かせません。

【専門家と役割】

・税理士（不動産に強い） 節税の最大化
・不動産相続コンサル 土地整理・売却戦略
・司法書士 名義・登記・遺言支援
・測量士 分筆・境界確定
・建築士 活用可否の判断

ワンストップの支援体制が地主の安心と成功を生みます。