地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 橋本エリアの地価上昇で相続税が急増

リニア中央新幹線の駅予定地となっている橋本駅周辺は、地価が特に上昇しています。

【路線価イメージ】

橋本：1㎡あたり20〜45万円

相原：12〜28万円

城山・津久井：8〜20万円

相模湖・藤野：5〜15万円

地主は広い土地を持つため、評価額が1億〜3億円になるケースも普通

・ 納税資金が足りない
・ 土地売却を迫られる
・ 家族に負担がかかる

土地が“資産”から“負債”に変わる瞬間です。

2. 農地・山林・雑種地が負動産化するリスク

緑区は市街化調整区域が非常に多く、用途に制限のある土地を複数持つ地主が多いです。

・農地は利用制限があり売却しにくい

・山林は維持管理に手間と費用がかかる

・雑種地は市場価値が低い

・子どもが相続しても活用できない

農地・山林は、相続で最も厄介な資産の代表格です。

3. 老朽アパートの空室 & 修繕問題

緑区の住宅需要は橋本周辺に集中していますが、離れた地域ではアパート経営が難しい状況。

・入居者が集まりにくい

・修繕コストが増大

・家賃が上がらない

・老朽化で利回り低下

地主本人は「昔は満室だった」という記憶で判断してしまいがちですが、相続後、子どもが引き継ぐにはハードルが高いのが現実。

4. 子どもが継がず“争族”の原因に

地主本人が土地に価値を感じていても、子ども世代は

・都心に住む

・相模原を離れている

・土地管理の意欲がない

よくある結末は

「現金でほしい」
「土地は分けづらい」
「兄弟が揉める」

相続の場面で、家族関係が壊れる典型パターンになります。

地主相続の成功法則は

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 争いを未然に防ぐ

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例＋貸家建付地

地主の相続税対策の中心は

【土地の種類・評価減・上限面積】

・自宅敷地 最大80％減 330㎡
・賃貸用地 最大50％減 200㎡

さらに「貸家建付地評価」により追加の評価減が可能。

ただし、山林・農地は評価方法が複雑で“思ったより高い評価額”になることも。

専門家の正確な試算が必須です。

2. 土地整理：分筆・転用・売却の決断

緑区の地主相続が揉める最大の原因は、土地が広すぎて分割できないこと

地主が元気なうちに

・ 農地→駐車場など収益化
・ 山林→売却 or 別用途検討
・ 分筆で分けやすい形に整える
・ 未利用地は先行で整理
・ 橋本の土地は売却益狙いも可

土地整理は資産価値を高めると同時に家族の負担を軽くします。

3. 争族予防：遺言＋共有回避＋家族会議

農地や山林を複数抱える地主ほど「遺言の重要性」が跳ね上がります。

・公正証書遺言で承継方針を明確化

・共有名義にしない

・年1回の家族会議

・資産情報を“隠さない”

地主相続は、意思表示をしないことが最大のリスクです。

◆ ステップ1：資産棚卸し（全体を“見える化”）

まずは所有資産を一覧化する

【項目・内容】

・地目 宅地／農地／山林／雑種地
・面積 公簿・実測で確認
・評価 路線価・倍率地域評価
・建物 老朽状態・入居率
・接道 再建築可否
・子世代の意思 継ぐ意思があるか

これは相続対策の“地図”です。

◆ ステップ2：相続税試算（危険度を数値化）

専門家による試算で

・想定納税額

・特例の適用可否

・活用地／手放す土地の分類

が明確になります。

特に緑区は雑種地・山林の評価がズレやすいので正確な計算が不可欠。

◆ ステップ3：資産組み替え（未来に向けた土地戦略）

緑区の特性を考えると

・農地 → 駐車場化で収益確保＆評価減

・山林 → 適正価値で売却

・橋本の高評価土地 → 一部売却も戦略

・老朽アパート → 建替え or 売却

・収益化できる宅地 → 賃貸活用

すべての土地を守る必要はない。
“守る土地”と“動かす土地”を分けることが重要です。

◆ ステップ4：専門家チームの構築

緑区の地主相続は農地・山林・開発制限など専門知識が多く必要。

【専門家と役割】

・税理士 農地・山林評価含む精密試算
・不動産 土地整理・売却・活用提案
・司法書士 登記・権利関係
・測量士 分筆・境界確定
・建築士 活用提案（賃貸・駐車場など）

ワンストップ体制が地主の負担とリスクを軽減します。