地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価評価が上昇し税負担が重くなる

中央区は再開発対象地域が増えており、評価が上がりやすい傾向があります。

【路線価イメージ】

相模原駅周辺：1㎡あたり20〜45万円

矢部・淵野辺：18〜40万円

古淵寄りエリア：15〜35万円

上溝・田名：10〜25万円

地主は宅地を広く所有しているため、評価額が1億円超は珍しくない

・ 現金不足
・ 相続税支払えない
・ 土地売却へ追い込まれる

家族にとっては地獄の相続です。

2. 農地・雑種地が負動産になりやすい

特に田名・上溝地区は、農地が多く残っており

・利用制限

・売却困難

・固定資産税だけ発生

・子どもが管理できない

農地は生前に整理しておかないと相続で地雷化します。

3. 老朽アパートの入居難 & 修繕負担増

矢部・淵野辺周辺は学生需要がありますが、

近年は

・減少傾向

・部屋タイプが合わない

・設備競争で劣勢

さらに中央区全体で築古アパートの空室＆修繕問題が深刻。

地主本人は「まだ家賃が入るから大丈夫」と思っても…

相続した子世代は「手間と支出が重いだけ」と感じがちです。

4. 子どもが管理できず争族リスクが増大

地主本人の気持ち：「この土地は家族の大切な財産」

子ども：「管理できないから現金でほしい」

相続の場面で

・土地分割が不可能

・共有が地獄の始まり

・兄弟間で感情対立

地主相続では家族関係が壊れるリスクが最大の敵です。

地主相続成功の鉄則

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 争いを未然に防ぐ

1. 評価を下げる：特例活用と賃貸戦略

相続税の節税の主役「小規模宅地等の特例」

【土地の種類・評価減・上限面積】

・自宅敷地 80%減 330㎡
・賃貸用地 50%減 200㎡

地主ほど恩恵が大きい制度です。

さらに「貸家建付地評価」で追加減額も可能！

ただし老朽物件は活用が逆効果になることも。

綺麗に整えるべき土地と手放すべき土地を見極める必要があります。

2. 土地整理：分筆・用途変更・境界確定

中央区の地主相続が揉める原因は、土地が大きすぎて分けられない

地主が元気なうちに
・ 境界確定測量
・ 不整形地は改善
・ 農地→駐車場等活用
・ 一部売却で現金化＆納税準備

整理された土地は、資産価値UP＋分割がスムーズの両立が可能です！

3. 争族予防：遺言＋家族会議＋共有回避

地主相続で最重要は

・公正証書遺言（誰に何をどう継がせるか）

・共有名義は避ける（管理不能の元凶）

・年1回の家族会議で意思統一

気持ちを言葉にするだけで争いは避けられます。

◆ ステップ1：資産棚卸し（すべてはここから）

地主資産を見える化します。

【観点・内容】

・地目 宅地／農地／雑種地
・面積 実測で確認
・評価額 路線価・固定資産税評価
・使用状況 自家用・賃貸・放置
・接道 再建築性の確認
・相続人の意思 誰が管理できる？

棚卸しは最重要の第一歩です。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で判断）

税理士が試算すれば

・危険度が可視化

・特例の優先順位

・資産組み替えの判断基準

が決まります。

◆ ステップ3：資産組み替え（守りたい土地を守る）

相模原市中央区は、住宅需要が一定に安定しているため、早めの整理が成功しやすいです。

・老朽アパート → 売却 or 建替え

・農地 → 駐車場等で収益化

・未利用地 → 売却で納税資金確保

・工業系資産 → 法令調整の上で活用

すべての土地を残す必要はない。

守る土地を守るための攻めの対策が必要です。

◆ ステップ4：専門家チームを作る

地主相続は複雑。
「税務＋不動産＋法務＋建築」の総合戦です。

【専門家と役割】

・税理士 最大限の節税
・不動産相続専門会社 土地整理・活用提案
・司法書士 登記・権利調整
・測量士・建築士 分筆・建替え提案

ワンストップ体制が地主を救います。