地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 海沿い・平地・山側で地価差が大きい

横須賀市は「地価の二極化」が顕著です。

【路線価のイメージ】

・馬堀海岸・浦賀・汐入：1㎡あたり15〜30万円

・北久里浜・久里浜：12〜25万円

・衣笠・大矢部：8〜20万円

・秋谷・長坂・佐島：10〜25万円（別荘需要で変動大）

・山側の住宅地：3〜10万円

平地や海沿いの地主は評価が高く、山側の地主は土地が広くても価値が低い。
しかし「広い土地＝評価額は高くなりがち」

結果として

・現金は少ない

・納税は重い

・売れない土地が残る

という相続の悲劇が起こります。

2. 空き家が増えやすく“負動産化”しやすい

横須賀市は神奈川県内でも空き家率が高いエリアです。

地主が抱える空き家は

・相続すると管理義務

・評価額は下がりにくい

・修繕コストが重い

・近隣からのクレームも増える

特に

・丘陵地
・再建築不可の土地
・接道が狭い土地

は相続後の負担が極めて重くなります。

3. 老朽アパートの収益悪化

横須賀市の賃貸需要は場所により大きく変動します。

・汐入・横須賀中央 → 比較的安定

・久里浜 → 良好

・衣笠・大津・浦賀 → 場所によって苦戦

・秋谷 → 季節要因で変動

地主が抱えるアパートは昭和・平成初期築が多く

・空室が増加

・賃料が下がる

・修繕コストが高騰

・耐震問題

相続後の子どもにとっては「負動産」となる危険が高い資産です。

4. 子どもが横須賀を離れているケースが多い

地主本人：「土地を残したい」

子ども：「横須賀には戻らないし、管理できない」

このギャップが相続での争いを生む最大の原因です。

特に横須賀市は

・自衛隊勤務で転勤

・大学進学で県外へ

・都心へ移住

というケースが多く、子世代の生活拠点が横須賀以外にあることが珍しくありません。

結果

・ 土地はいらない
・ 現金でほしい
・ 分割できず揉める

という“争族”が多発しています。

地主相続の成功の鉄則は

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 争いを未然に防ぐ

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例 × 賃貸評価

地主相続の防御策として最強の制度が「小規模宅地等の特例」

【土地種別・評価減・上限】
・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

横須賀市の地主は広い宅地を持つため、この特例の効果が非常に大きいです。

さらに「貸家建付地評価」も活用可能。

ただし注意点
・老朽アパートは節税のために残すと逆効果
・維持困難なら売却した方が家族が助かる

2. 土地整理：分筆・売却・地目変更の決断

横須賀市の地主相続で最も多い問題は土地が分けられず揉める

対策としては

・ 境界確定測量
・ 分筆（区画を小さく）
・ 接道改善
・ 空き家の解体
・ 再建築不可の土地は売却
・ 山側土地は先に整理

特に“売れない土地”がある場合、生前に整理するかどうかが相続の命運を分けます。

3. 争いを防ぐ：遺言＋共有回避＋家族会議

地主相続で最悪の結末は「遺言なし＋共有名義＋意思疎通ゼロ」です。

★最も大切な対策

・ 公正証書遺言（誰に何をどう継がせるか）
・ 土地の共有名義を避ける
・ 家族会議で意思を共有
・ 資産情報を子どもに隠さない

地主相続は、“意思表示しないこと”が最大の争いの火種になります。

◆ ステップ1：資産棚卸し（見える化）

まずは地主資産を整理

【項目と内容】

・地目 宅地／農地／雑種地／山林
・評価額 路線価・倍率地域
・状態 使っている／空き家／賃貸
・接道 再建築可否
・子の意思 継ぐ意欲があるか

棚卸しができたら、相続対策の8割は終わっています。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で危険度を把握）

税理士による試算により

・納税額

・特例の適用範囲

・売却すべき土地の判断

が明確になります。

横須賀市は評価差が激しいため「思った以上に税が高い」というケースが非常に多いです。

◆ ステップ3：資産組み替え（守るべき土地を残す）

横須賀市は需要の差が激しいので、エリアごとの戦略が必要です。

【売却した方がよい土地】

・坂の上の老朽家屋

・再建築不可

・管理負担が大きい土地

・誰も継がない土地

・山側で売却需要が少ない場所

【残すべき土地】

・相続人が使う見込みがある土地

・海沿い・駅近の資産価値が高い宅地

・将来の収益が見込める土地

すべての土地を残す必要はありません。
「大切な土地」を残すために「整理する土地」を決めることが重要です。

◆ ステップ4：専門家チームの構築

横須賀市の地主相続は、空き家・再建築不可・地目問題が絡むため、専門家の力が必須。

【専門家と役割】

・税理士 精密な相続税試算
・不動産相続専門家 土地整理・売却・活用
・司法書士 遺言・登記・名義変更
・測量士 境界確定・分筆
・建築士 再建築可能性・活用提案

ワンストップ体制が地主の不安を一気に軽減します。