地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価上昇による相続税負担の増大

金沢区の地価は、横浜市内では「中間〜やや高め」の位置づけですが、
沿岸部の開発や鉄道利便性の高さから、近年は緩やかに上昇しています。

特に、

・金沢文庫駅（京急本線）周辺

・金沢八景駅（京急・シーサイドライン）周辺

・富岡東・富岡西の住宅地

・能見台・谷津坂エリア

などは需要が高く、1㎡あたり25〜40万円の路線価がつく場所も珍しくありません。

そのため、地主が所有する土地が数百㎡あれば、
評価額は数千万円〜1億円を超える可能性があります。

金沢区の多くの地主は、
「土地はあるが、現金収入は少ない」
という構造になっているため、相続税を現金で支払う負担が重くなります。

さらに丘陵地や海沿いの造成地は、
「地形が複雑で分けにくい」「登記が古い」「境界が曖昧」
という課題を抱えており、相続において“見えないリスク”が潜んでいます。

2. 借地・貸地・アパートが混在しやすい地主構造

金沢区は戦後から住宅地として発展した歴史があり、
多くの地主が自宅のほかに、以下のような土地を複数持っています。

・借地（底地）

・貸地（駐車場・資材置き場など）

・アパート敷地

・宅地・農地の名残

このため、土地ごとに権利関係・税金・活用方法がバラバラになっていることがよくあります。

古い借地契約を放置したまま相続を迎えると、
相続人が状況把握できず、トラブルに発展しやすくなります。

借地人が更新を希望しているが地代が安いまま…
アパートが老朽化して耐震性に問題がある…
底地を売りたいが買い手がつかない…

地主が高齢になってからでは手遅れになることも多いため、
早めに契約書や権利の確認が必要です。

3. 価値観の違いによる“家族間トラブル”の増加

金沢区の地主の相続でよくあるのが、
「親と子どもたちの価値観のズレ」です。

・親：土地を残したい

・子：維持費が高いので売りたい

・長男：実家を継ぎたい

・次男・長女：売却して現金でほしい

こうした“価値観の衝突”が、大きな相続トラブルの原因になります。

特に金沢区のように、
東京や横浜中心部に子どもたちが住み、実家を継ぎたがらないケースが多い地域では、
家族の合意形成が最大の課題です。

地主の相続は、「税金対策」よりも「家族関係調整」が重要になることもあります。

地主が土地を守り、家族を守るために行うべき対策は、
①評価を下げる　②分けやすくする　③争わない
この３点に集約されます。

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例・貸家建付地の活用

地主にとって最も強力な節税策が、
小規模宅地等の特例です。

適用によって、

・自宅敷地 → 330㎡まで80％減額

￥事業用地 → 400㎡まで80％減額

・貸付事業用地（アパート等） → 200㎡まで50％減額

という大幅な評価減が可能です。

金沢区の地主は複数の土地を持つケースが多いため、
「どの土地に特例を使うか」で節税額が大きく変わります。

また、アパートや貸家のある土地＝貸家建付地は、
建物を“貸している”ことで評価額が下がる仕組みになっています。

ただし、老朽アパートは逆にリスクに。

・空室

・修繕費

・耐震性

・火災リスク

などを考えると、建替え・売却・賃貸管理の見直しが必要になることもあります。

2. 分けやすくする：測量・分筆・地目整理

金沢区の土地は、海と丘の地形の影響で、
「不整形地」「高低差のある土地」が多く、分けにくいのが課題です。

地主の相続で最もトラブルになりやすいのが、
土地を誰がどれだけ相続するかという問題。

生前に

・境界確定

・測量

・分筆手続き

・地目変更（農地→宅地など）

を行っておくことで、
相続人同士の争いを大幅に減らすことができます。

特に海沿いや丘陵地の造成地では、
境界の不明確さから売却や建築がスムーズに進まないケースもあるため、
地主本人の代で整理しておくことが重要です。

3. 争わない：遺言・生前贈与・家族会議

金沢区の地主の相続は、
“土地を残すべきか、売却すべきか”で意見が割れやすいのが特徴です。

そのため、

・公正証書遺言

・家族会議

・生前贈与

・共有名義の回避

この４つを徹底することが、家族を守る最大のポイントです。

遺言がない地主の相続は、
ほぼ確実に揉めるといっても過言ではありません。

地主本人が「誰に何を残すのか」を明確に示すことで、
子どもたちも納得しやすくなります。

◆ステップ1：土地・建物の棚卸し

まずは、地主が持つ資産を一覧表にまとめます。

・面積

・地目

・地番

・評価額

・借地・貸地の有無

・アパートの収支

・修繕状況

・売却可能性

金沢区の地主は、気づかないうちに複雑な資産構造になっていることが多く、
これを可視化することで改善点が見えてきます。

◆ステップ2：相続税試算の依頼

税理士に依頼し、今のまま相続が発生した場合の税額を算出してもらいます。

「うちは大した財産じゃない」と思っていた地主が、
実際には数千万円の相続税がかかるケースも珍しくありません。

金沢区は宅地面積が広い地主が多いため、
試算なしでの放置は危険です。

◆ステップ3：資産の組み替え・老朽化対策

地主の資産を守るために、
あえて一部土地を売却する“戦略的売却”も重要です。

・老朽アパート → 売却 or 建替

・坂の上で使いにくい土地 → 売却

・底地 → 借地人に売却

・空き家 → 解体 → 駐車場化

金沢区は需要の波がはっきりしているため、
「地価が高いエリア」
「収益性が高いエリア」
を見極めた戦略が必要です。

◆ステップ4：専門家チームをつくる

金沢区の地形・地価・借地事情に詳しい

・税理士

・司法書士

・不動産会社

・行政書士

などのチームをつくると、地主の相続対策は圧倒的にスムーズになります。

特に金沢区は、海沿い・造成地・借地など“特殊な案件”が多いため、
最低でも 税務＋不動産 の２名体制は必須です。