地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価が非常に高く、相続税が重くなりがち

港北区は、横浜市の中でも特に地価の高い地域です。

たとえば、

・日吉駅周辺：1㎡あたり40〜60万円

・綱島駅周辺：35〜55万円

・大倉山駅周辺：30〜45万円

・新横浜駅周辺：40〜70万円

といった路線価がつく場所も多く、
わずか200〜300㎡の宅地でも、評価額が1億円を超えることは珍しくありません。

港北区の地主は、
「土地はあるが現金収入が少ない」
という典型的な構造になりがちで、
相続税を現金で支払うことが非常につらい状況です。

地価上昇は資産価値向上の面ではプラスですが、
相続税負担は確実に増えるという悩ましい状況を招いています。

2. アパート・借地・貸地が混在する複雑な地主構造

港北区は、学生・単身者・ファミリー層の需要が高く、
アパート経営をしている地主が非常に多い地域です。

そのため、

・老朽アパート

・駐車場

・借地

・貸地

・自宅敷地

・事業用地

など、用途がバラバラの土地を複数持っている地主が多いのが特徴です。

このため、資産全体の整理が追いつかないまま高齢化を迎える地主も増えています。

相続が始まると、

・どの土地が収益を生んでいるか

・どの土地が負担ばかりか

・どの土地を売却すべきか

・どの土地に特例を使うべきか

が家族には分からず、相続が混乱するケースが頻出します。

港北区ほど土地用途が多様な地域は、
地主本人による“棚卸し”がとても重要な地域です。

3. 都内志向の子どもが増え、「継がれない土地」が発生

港北区は横浜でありながら東京に近い立地のため、子どもたちが

・東京23区

・川崎市中原区

・田園都市エリア

などへ移り住むケースが非常に多い地域です。

結果として、
地主の子が実家に戻らない（戻れない）問題が増え、
「親は土地を残したいが、子どもは継がない」というギャップが生まれ、
相続時の争いの火種になります。

特に、

・アパートの管理を誰がするか

・借地関係の対応を誰が担うか

・修繕費・固定資産税はどう負担するか

などで兄弟間の意見が食い違いやすく、
港北区は“争いが起きやすい地域”ともいえるのです。

地主の相続の要点は
①評価を下げる　②分けやすくする　③争わない
この３つしかありません。

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例・貸家建付地

地主が最初に取り組むべきは、
相続税の評価額を下げることです。

港北区の地主が必ず検討すべきは、
小規模宅地等の特例と
貸家建付地（かしやたてつけち）です。

★小規模宅地等の特例のイメージ

・自宅：330㎡まで80％減

・事業用：400㎡まで80％減

・アパート敷地：200㎡まで50％減

港北区の地主は複数地を持つケースが多いため、
「どの土地にこの特例を使うか」で節税額が大きく変わります。

また、
貸家建付地（アパート敷地）は、
「入居者の借家権」を理由に
評価額が2〜3割下がる仕組みがあります。

ただし港北区の古いアパートは、

・修繕が高額

・空室リスク

・耐震性

・建替え問題

なども抱えるため、
“残すべきアパート”と“売るべきアパート”の判断が非常に大事です。

2. 分けやすくする：測量・分筆・地目変更

港北区は丘陵地と平地が入り混じり、
地形が複雑なエリアが多い地域です。

地主の土地は、
「広いが不整形」「道路付けが悪い」「用途がバラバラ」
といった特徴があり、相続のときに分けるのが非常に難しいです。

そのため、
生前に以下を済ませておくとトラブルが激減します。

・境界確定

・測量

・分筆（分けて登記する）

・公図状態の修正

・地目変更（雑種地→宅地など）

どんなに節税をしても、
“分けられない土地”は、争いを生みます。

地主が元気なうちに、
「誰にどの土地を継がせるか」を生前に設計しておくことが重要です。

3. 争わない仕組み：遺言・家族会議・共有回避

港北区の地主の相続で最も多い問題が、
兄弟間の価値観の違いによる争いです。

これを防ぐ王道の方法は３つ。

・公正証書遺言

・家族会議

・共有名義の回避

特に公正証書遺言は、
地主の相続で“必須”といえるレベルです。

地主の相続は、
「仲の良かった兄弟が急に口を利かなくなる」
ほど複雑で難しい問題です。

地主本人が意思を明確に残しておくことが、
家族の未来を守る最高の対策になります。

◆ステップ1：資産の棚卸し

港北区の地主は複雑な資産構造になっているため、
まずは“見える化”することが重要です。

・どの土地が収益を生むか

・どの土地が維持費ばかりかかるか

・どの土地を売れるか

・どの土地が相続税を押し上げているか

これを整理するだけで、相続対策の方向性が8割決まります。

◆ステップ2：相続税の試算

税理士による相続税試算を行い、
“今の状態で相続した場合”の税額を把握します。

港北区の地主で、
試算して初めて危機感を覚える人が非常に多いです。

試算こそ、
地主の相続対策の“第一歩”です。

◆ステップ3：資産の組み替え

地主が土地を守るためには、
時には「一部を売る」ことも重要です。

・老朽アパート → 売却 or 建替え

・駅遠の土地 → 売却

・坂の上の使いにくい土地 → 売却

・底地 → 借地人に売却

港北区の需要は非常に高いため、
売却しても有利な価格になることが多い地域です。

“残すべき土地”“処分すべき土地”を明確にするのがポイントです。

◆ステップ4：専門家チームの構築

港北区の地主の相続には、

・税務

・不動産

・法務

・借地・契約

・建物管理

などさまざまな専門知識が必要です。

そのため、
税理士・司法書士・不動産コンサルタント
を中心としたチームをつくり、
地主独自の相続対策をカスタマイズすることが不可欠です。