地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地価変動が相続税に直撃

磯子区の地価は、横浜市内でも中堅クラスですが、
近年は再開発や商業施設の整備によって地価が緩やかに上昇しています。

特に、

・JR根岸線「磯子」「新杉田」「洋光台」駅周辺

・国道16号線・磯子産業道路沿線

では、商業地・住宅地ともに需要が高く、
1㎡あたり20〜35万円前後の路線価がつくエリアも珍しくありません。

こうした地価の上昇は、地主にとって「資産価値の向上」ですが、
同時に「相続税評価額の上昇」を意味します。

たとえば、面積が300㎡ある宅地を持つ地主の場合、
評価額が6,000万円〜1億円を超えることもあり、
相続税課税対象になるケースが増えています。

また、磯子区は丘陵地のため、一筆の土地が複雑な形状をしており、
「一部だけ売却しにくい」「分割しにくい」といった問題も多く見られます。

◆借地・貸地が複雑に絡む地主構造

磯子区の地主は、戦後の住宅開発期に土地を貸したまま、
いまも借地契約が残っているケースが少なくありません。

借地人が代替わりし、契約内容が古いままになっている場合、
相続時に「底地の評価」「地代の算定」「契約更新料」などをめぐってトラブルになることがあります。

また、地主本人も契約書を紛失していたり、
借地権割合（評価上の割合）を理解していなかったりすることも多く、
相続時に整理がつかないまま時間が過ぎるのが現実です。

地主が元気なうちに、

・契約書の有効性を確認する

・借地・底地の評価を把握する

・更新・解約・買戻しの選択肢を検討する

といった準備を行うことで、相続時の混乱を大きく減らすことができます。

◆家族間の意識のズレ

磯子区の地主には、地元で生活する子どもと、
東京・川崎・横浜中心部に移り住んだ子どもが混在しているケースが多く見られます。

「親は土地を残したい」
「子どもは維持が大変だから売りたい」

このような意見の食い違いが、相続トラブルの火種になります。
特に、借地やアパートなどの管理をめぐって、
「誰が引き継ぐのか」「修繕費は誰が出すのか」といった話がこじれることも。

地主の相続では、“税金の問題”よりも“家族の関係性”の方が深刻になりやすいのです。

地主が土地を守り、家族に負担をかけずに引き継ぐためには、
①評価を下げる　②分けやすくする　③争わない
この３つの柱で考えることが重要です。

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例・貸家建付地の活用

地主の節税対策の中心は、「小規模宅地等の特例」です。

この特例では、

・自宅敷地（特定居住用）：330㎡まで80％減額

・事業用地（特定事業用）：400㎡まで80％減額

・貸付事業用地（アパートや駐車場など）：200㎡まで50％減額

という大きな優遇が受けられます。

磯子区の地主は、自宅・賃貸・貸地など複数の土地を持つケースが多いため、
「どの土地に特例を適用するか」が節税のポイントになります。

また、貸家建付地（建物を貸している土地）は、評価額が20〜30％下がることもあります。
磯子区では、洋光台・汐見台などの住宅エリアに賃貸需要が高いため、
「収益を得ながら評価を下げる」戦略が可能です。

ただし、老朽化したアパートをそのまま残すと、
火災・空室・修繕などのリスクが高まるため、
建替えや一部売却による再構成も検討する必要があります。

2. 分けやすくする：測量・分筆・地目変更

地主の土地は、「分けにくい」のが一番の問題です。
特に磯子区は坂道や段差が多く、接道条件が異なる土地も多いため、
形の悪い土地をそのまま相続すると、兄弟間の不公平感が生まれやすくなります。

このため、生前に測量・分筆・境界確定を行い、
「どの土地を誰に相続させるか」を具体的に整理しておくことが大切です。

また、農地や雑種地が残っている地主は、
地目を宅地に変更しておくと、
評価・登記・売却のいずれもスムーズになります。

生前のうちに区画整理を進めておけば、
子どもたちが「分けられない土地」を抱えて困ることはありません。

3. 争わない：遺言・生前贈与・家族会議

地主の相続で一番避けたいのは、家族間の争い（争族）です。

特に、磯子区の地主は「財産の大半が土地」というケースが多く、
現金が少ないために分けにくいのが現実です。

これを防ぐには、

・公正証書遺言を作成し、分配を明記する

・生前贈与や共有解消で不均衡を調整する

・定期的に家族会議を開き、現状を共有する

この３つを実践することが重要です。

地主本人が「自分の意思を明確に残す」ことは、
子どもたちへの最大の思いやりです。
感情的なトラブルを防ぐだけでなく、
遺産分割の手続きもスムーズに進めることができます。

◆ステップ1：資産の棚卸し

まずは、自分がどの土地・建物を持っているかを“見える化”します。
地番・地目・面積・固定資産税評価額・賃貸状況を一覧にまとめ、
「収益を生む土地」「税負担が重い土地」「使っていない土地」に分類します。

磯子区の地主の場合、丘陵地や造成地など、
活用しにくい土地が混ざっていることが多いため、
どの土地を残すべきかを明確にすることが大切です。

◆ステップ2：相続税の試算

税理士に依頼して、現時点での相続税額を試算します。
路線価や評価額をもとに、
「もし今相続が発生したらいくら納税が必要か」を把握することで、
節税や資金準備の方向性が見えてきます。

「まだ先の話」と思っていても、
評価額の上昇や制度改正で税負担が変わる可能性があります。
早めの試算こそ、地主の最大の防御策です。

◆ステップ3：資産の組み替え

収益性の低い土地を売却して、
納税資金や維持費を確保することも大切な判断です。

たとえば、

・坂の上で使いにくい土地を売却し、駅近の収益物件に変える

・老朽アパートを解体し、コインパーキングに転用する

・一部土地を売って、相続税分の現金を確保する

といった「攻めの組み替え」も有効です。
土地をすべて残すのではなく、
“守るために動かす”という地主の判断が求められます。

◆ステップ4：専門家チームをつくる

地主の相続は、税務・登記・法務・不動産のすべてが関係します。
磯子区や横浜市の土地事情に詳しい
税理士・司法書士・不動産コンサルタントなどと連携して、
チームで相続対策を進めましょう。

地域を知る専門家であれば、
地価動向・再開発計画・借地トラブルなど、
磯子区特有の事情も踏まえた最適な提案が可能です。