地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価上昇が続く住宅都市の宿命

稲城市は、川崎市や多摩市に隣接し、都心通勤圏にありながら緑も多い“郊外住宅地”として人気があります。
特に京王相模原線「稲城駅」「若葉台駅」周辺や、南武線「南多摩駅」周辺は再開発が進み、地価が緩やかに上昇しています。

地主にとっては資産価値が上がるのは喜ばしいことですが、相続の場面では大きな負担となります。
土地の評価額が上がるほど、相続税の課税額も上昇します。
たとえ現金収入が少なくても、「土地が高いから税金が重い」という矛盾が発生するのです。

2. 農地や雑種地が残る「調整区域」の課題

稲城市の南部や丘陵地には、市街化調整区域が多く残っています。
これらの土地は、原則として新たな建築や開発ができず、地主が自由に売却・転用できません。

農地や雑種地を相続した地主からは、
「固定資産税ばかりかかって使い道がない」
「転用したいけれど許可が下りない」
といった声が多く聞かれます。

つまり、“動かせない土地を相続するリスク”が、稲城市の地主にとって現実的な問題なのです。

3. 家族間トラブルの温床になる「分割できない土地」

稲城市の地主の多くは、広い土地を一筆で所有しています。
しかし、いざ相続になると「兄弟でどう分けるのか」が大きな争点になります。

接道条件を満たさないため分筆が難しい、評価額が不均衡で公平に分けられない、農地と宅地が混在していて用途が違う——。
こうした問題が積み重なり、相続人同士の争い、いわゆる“争続”に発展するケースが少なくありません。

地主が相続で損をしないためには、生前から「どう分けるか」を決めておくことが不可欠です。

1. 小規模宅地等の特例で評価を下げる

地主が相続税を軽減する上で最も強力な制度が「小規模宅地等の特例」です。
この制度を使うことで、自宅敷地（最大330㎡）の評価を80％減額、賃貸物件の敷地（最大200㎡）を50％減額できます。

たとえば、自宅の評価が1億円だったとしても、特例で2,000万円に圧縮できれば、相続税を数千万円単位で節税できます。

ただし、

・同居家族が相続すること

・相続後も居住・事業を継続すること

といった要件があるため、地主は生前から相続人の居住形態を整えておく必要があります。

2. 生前贈与で資産を分散

地主が元気なうちに子や孫に資産を分けておく「生前贈与」も効果的です。
年間110万円まで非課税の「暦年贈与」や、最大2,500万円まで非課税の「相続時精算課税制度」を活用すれば、
土地の評価が上がる前に承継することができます。

稲城市は今後も再開発や都市基盤整備が進むため、地価が上がる見込みが高いエリアです。
したがって、地主にとって**「今動く」ことが最大の節税策**といえます。

3. 法人化で相続をシンプルに

地主が複数の賃貸物件や土地を保有している場合は、「資産管理法人」を設立する選択肢もあります。
土地や建物を法人に移転しておけば、将来の相続では株式を分けるだけで承継が完了します。

さらに、法人化には

・所得分散による税率軽減

・経費計上の自由度向上

・経営としての明確な意思決定

という利点もあります。

地主が家族を役員にしておけば、「家族経営の資産承継」が実現できます。

4. 家族信託で高齢化リスクを防ぐ

地主が高齢化して判断能力を失うと、不動産の売却や管理ができなくなります。
これを防ぐために、近年注目されているのが「家族信託」です。

地主が信頼する家族を「受託者」として土地管理を委託すれば、
将来認知症になっても、家族が地主の意思に基づいて財産を守り続けることができます。

稲城市のように高齢地主が多い地域では、家族信託が“安心のバトン”になるといえます。

5. 納税資金を生前に確保する

地主の相続では「現金がない」が最大の問題です。
そのため、

・生命保険の活用（死亡保険金を納税資金に）

・一部土地の生前売却

・収益物件の売却益を積み立て

などの形で、納税資金を早めに準備しておくことが重要です。

土地を守るには、現金を持っておく勇気も必要なのです。

1. 土地の「棚卸し」を行う

まずは、地主が所有している土地の全体像を把握しましょう。

・自宅・賃貸・農地・貸地など、用途別に整理

・評価額・路線価を一覧化

・売却・転用・保有の優先順位を決定

こうした棚卸しを行うことで、地主も家族も**“残すべき土地”と“動かす土地”を明確にできる**ようになります。

2. 家族会議と遺言書で意思を明確に

地主の意思を家族が知らないまま相続が始まると、争いが起きます。
そのため、生前に家族全員で「どの土地をどうするか」話し合う場を設けることが大切です。

話し合いの内容をもとに、遺言書や家族信託契約を作成すれば、
地主の意向を明確に残すことができます。

3. 専門家チームとの長期的連携

地主の相続は、税金・登記・法律・不動産の複数の領域が関係します。
そのため、税理士・司法書士・行政書士・不動産コンサルタントなど、地主に強い専門家との連携が欠かせません。

特に稲城市は、市街化区域と調整区域が混在しており、農地法・建築制限・開発許可などが絡むケースが多いため、
「地域に精通した専門家」を味方につけることが成功の鍵です。