地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

羽村市の地主に共通する課題は、「土地があるのに現金がない」という典型的な地主型の悩みです。
土地を先祖代々受け継いで守ってきた結果、広い敷地を持っているものの、現金収入が限られているために相続税を支払う資金が不足するというケースが目立ちます。

● 固定資産税と相続税のダブル負担

羽村市では、駅近の宅地や青梅街道沿いの商業地の評価が比較的高く、固定資産税も毎年一定額発生します。そこに加え、相続発生時には相続税評価額（路線価）に基づく課税が行われます。
特に、羽村駅・小作駅周辺では路線価が1㎡あたり10〜15万円前後と、郊外地域の中では比較的高く、面積が広い地主ほど税負担が重くなります。

● 農地・貸地の扱いが難しい

羽村市にはまだ点在する市街化調整区域の農地があります。農地をそのまま相続すると評価は低く抑えられる一方で、将来的な売却や転用が制限されるため、結果的に資産の流動性が極端に低いという問題が起きやすいです。

一方で、貸地として地代収入を得ている地主も多いですが、古い契約では借地権が強く、更新や立退きが難しいケースも。
このように、羽村市の地主は「守る土地」と「動かす土地」のバランスを見極めることが、相続対策の第一歩となります。

● 相続人間の意識のズレ

さらに厄介なのは、相続人間の価値観の違いです。
地主の長男は「土地を守りたい」と考えていても、他の兄弟は「売って分けよう」と主張するケースが多いのが現実。特に羽村市のような住宅地では、現金化できる部分が限られているため、遺産分割協議が長期化する傾向があります。

羽村市の地主が相続で後悔しないためには、「評価を下げる」「分けやすくする」「争わない」の3つを軸に考えることが重要です。

● 1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例を最大限活用

地主の相続税負担を軽減する代表的な方法が小規模宅地等の特例です。
たとえば自宅敷地であれば、330㎡までを80％減額でき、貸地でも200㎡まで50％減額できるなど、使い方次第で評価額を大幅に下げられます。
羽村市の地主の中には、複数の土地を所有しているケースが多いため、「どの土地に特例を適用するか」の選定がポイントとなります。

● 2. 分けやすくする：地割り・測量・活用区分の整理

羽村市の地主の土地は、昔ながらの大きな一筆地が多く、相続で分けにくい形状をしています。
あらかじめ測量を行い、道路接道を確認し、分筆可能な形に整えることで、相続人間の分け方が明確になります。
また、将来的に売却する土地と残す土地を区分しておくことで、相続後のトラブルを未然に防ぐことができます。

特に、羽村市役所周辺や富士見平・緑ヶ丘エリアの宅地は再建築可能なエリアが多く、分筆後も流通性が高いため、早めの整備が有効です。

● 3. 争わない：遺言と家族会議の実施

羽村市の地主に限らず、相続で最も多いトラブルは「話していなかったこと」です。
遺言書を作成することはもちろんですが、家族会議を開いて意向を共有することが非常に大切です。
特に、農地や貸地のように処分が難しい土地を持つ地主は、遺言書だけでは対応しきれないケースが多く、「誰が管理するのか」「将来売るのか貸すのか」を家族で話し合っておくことが重要です。

ここでは、羽村市の地主が今日からできる実践的な相続対策のステップを紹介します。

● ステップ1：不動産の棚卸し

まずは、所有している土地・建物を一覧化し、所在地・地目・面積・利用状況を整理します。
羽村市内では、市街化区域と市街化調整区域が入り混じっているため、「どの土地が売れるのか」「どの土地は固定資産として残すのか」を明確にすることが第一歩です。

● ステップ2：評価の把握

次に、相続税評価額を把握します。
路線価図（国税庁HP）を見れば、おおよその評価が分かりますが、地主の場合は私道負担・形状・借地関係などによって評価が変わるため、専門家に「相続税評価シミュレーション」を依頼するのがおすすめです。
羽村市は平坦地が多く、路線価補正が少ないため、評価がそのまま課税額に直結しやすい地域です。

● ステップ3：賃貸活用や生前贈与の検討

地主の相続対策の定番として、賃貸活用（アパート・駐車場など）や生前贈与があります。
ただし、羽村市では供給過多エリアもあるため、空室リスクを慎重に見極める必要があります。
一方、生前贈与については、「相続時精算課税制度」や「暦年贈与」を活用することで、税負担を平準化できます。
特に地主の子世代が既に独立している場合には、早期に一部の土地を贈与し、管理を引き継がせる方法が効果的です。

● ステップ4：専門家とのチーム体制

相続は一人で進めるものではありません。
地主の相続対策では、税理士・司法書士・不動産会社など複数の専門家が関わります。
羽村市や青梅市、福生市など多摩エリアを熟知した専門家を選ぶことで、評価・測量・売却・賃貸などをトータルで設計できます。
不動産相続の相談窓口を活用するのも有効です。