地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価の安定と評価上昇の“ダブルリスク”

多摩市は、再開発やインフラ整備の影響で、地価が安定的に推移しています。
特に「多摩センター」駅周辺や「聖蹟桜ヶ丘」エリアは商業施設が集積しており、
路線価が1㎡あたり40万円を超える地点も存在します。

このように、地価が高い＝資産価値があるという見方もできますが、
地主にとっては「相続税評価が上がる」という意味でもあります。
特に、広い土地を保有している地主は、評価額がそのまま課税対象額に直結するため、
“土地を持つだけで相続税が重くなる”現象が起きやすいのです。

2. 賃貸経営の老朽化問題

多摩市の地主には、昭和50年代〜平成初期にかけて建てられたアパートを所有しているケースが多くあります。
当時は高利回りで人気だった賃貸経営も、今では建物の老朽化・空室増加・修繕コスト増が深刻化。

このような「収益性の低い賃貸」を残したまま相続が発生すると、
相続税評価は高いのに、実際には現金が足りないという“資産貧乏”状態に陥ります。

地主が土地を守るには、「築古物件の建て替え」「土地活用の転換」など、
生前から収益構造を見直すことが不可欠です。

3. 土地分割と納税資金の壁

多摩市の地主が抱える典型的な悩みが、
「相続時に土地をどう分けるか」「納税資金をどう捻出するか」という問題です。

例えば、面積1000㎡の宅地を3人の子に相続させたい場合、

・接道条件を満たさず分筆ができない

・評価の偏りが大きく公平に分けられない

・売却しても市場価格が評価額を下回る

といった問題が発生します。
結果的に、納税資金を確保するために一部を安値で売るという残念な事態も少なくありません。

地主に必要なのは、「動かしやすい土地」をあらかじめ特定しておく戦略です。

1. 小規模宅地等の特例を活用する

地主が相続税を減らすために最も効果的な制度が「小規模宅地等の特例」です。
自宅敷地（330㎡まで）は最大80％、賃貸用地（200㎡まで）は最大50％の評価減が可能です。

たとえば、1億円評価の土地が2,000万円評価に圧縮されれば、
相続税が数千万円単位で軽減されます。

ただし、この特例には

・相続人が居住を継続すること

・賃貸事業を継続すること

といった条件があるため、地主は家族構成や事業方針を早めに整理しておく必要があります。

2. 生前贈与による分散と節税

地主が元気なうちに子や孫へ土地を分けておくことで、将来の税負担を抑えることができます。
暦年贈与（年間110万円まで非課税）や、相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税）を活用すれば、
土地評価が上がる前に移転が可能です。

特に多摩市のように、地価が安定または緩やかに上昇している地域では、
早期の生前贈与が最も効果的な相続対策になります。

3. 法人化による資産の一体管理

地主が複数の賃貸物件や土地を所有している場合、
「資産管理法人」を設立して土地を法人名義に移すことで、
相続時には株式として承継できます。

これにより、

・相続時の分割トラブルを防げる

・所得分散で税負担を軽減できる

・土地ごとの評価調整が不要になる

といったメリットがあります。

特に、地主が「家族で賃貸経営を続けたい」場合は、
法人化によって家族全体で資産を守る仕組みが作れます。

4. 家族信託で高齢化リスクを回避

地主が高齢化すると、認知症などで意思能力が失われた場合、
不動産の売却・契約・借入ができなくなる恐れがあります。
これを防ぐ手段が「家族信託」です。

地主が元気なうちに家族信託契約を結んでおけば、
判断能力が低下しても、家族（受託者）が土地の管理や運用を続けられます。
特に多摩市のように、複数の用途地域や借地が混在するエリアでは、
家族信託が地主の“安心装置”となります。

5. 納税資金を計画的に準備

地主の相続では、現金不足が最大の問題です。
そのため、

・生命保険で納税資金を確保

・一部土地を生前売却

・賃貸収益を積立

といった形で、相続発生前から資金計画を立てることが重要です。

納税のために「慌てて売却する」のではなく、
地主自身の意思で土地を動かすことが理想的です。

1. 土地の棚卸しと優先順位づけ

地主が保有する土地を「守る・活かす・動かす」に分類して整理します。

・守る土地：自宅や家族の思い出の土地

・活かす土地：賃貸・駐車場・太陽光・トランクルームなどで収益化

・動かす土地：納税や贈与・再投資に使う土地

このように整理することで、地主も家族も「どの土地をどう扱うか」が明確になり、
不要な相続トラブルを防げます。

2. 家族会議と遺言書の作成

地主が元気なうちに、家族全員で相続と土地活用について話し合いましょう。
「誰がどの土地を引き継ぐか」「どう活かすか」を共有し、
必要に応じて遺言書や家族信託契約で明文化することが大切です。

家族全員が納得している状態で承継が進めば、
地主の意思が正しく未来へ伝わる相続になります。

3. 専門家チームとの長期的な連携

地主の相続は、税法・不動産・法律の知識が複雑に絡み合います。
そのため、税理士・司法書士・行政書士・不動産コンサルタントなど、
地主に強い専門家チームと連携することが成功の鍵です。

多摩市のように都市計画・農地法・建築制限が混在する地域では、
専門家のサポートが地主の安心を支えます。