地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 市街化調整区域が多く、土地活用が難しい

武蔵村山市の特徴は、何といっても市街化調整区域の割合が極めて高いことです。
市街化調整区域では、原則として新たな建物の建築や開発が制限されるため、地主が自由に土地を活用したり、売却したりすることが困難です。

例えば、相続税の納税資金を得るために土地の一部を売ろうとしても、
「農地転用許可が下りない」「接道条件を満たさない」などの理由で、思うように現金化できないケースが多発します。

このように、土地の価値はあるのに流動性が低いというのが、武蔵村山市の地主の最大の悩みです。

2. 地価上昇による評価額の上昇

近年、武蔵村山市でも物流施設や道路整備（特に新青梅街道沿線など）が進み、地価が緩やかに上昇しています。
これにより、地主の資産評価額が上がり、相続税の課税対象となるケースが増えています。

「うちは田舎だから関係ない」と思っていた地主でも、相続税試算をすると数千万円規模の課税対象になっていることも少なくありません。

しかも、市街化調整区域の土地は売却が難しいため、納税資金を確保できずに困るという二重苦に陥る地主が多いのです。

3. 分割・承継トラブルの増加

地主が広い土地を複数の相続人に平等に分けようとすると、
「農地部分を誰が継ぐのか」「貸地をどう評価するのか」「道路に接していない土地をどう扱うのか」など、実務上の問題が次々に発生します。

結果として、相続人同士の意見が合わず、分割協議が長期化し、土地が“塩漬け状態”のまま放置されるケースが後を絶ちません。

地主にとって、こうした“争続”は避けたいもの。
だからこそ、生前の相続設計と家族間の共有が不可欠です。

1. 小規模宅地等の特例で評価を下げる

地主が相続税を軽減するうえで、最も有効な手段が「小規模宅地等の特例」です。
自宅や賃貸住宅の敷地について、要件を満たせば最大80％（居住用）または50％（賃貸用）の評価減が受けられます。

例えば、1億円評価の土地が2,000万円評価になるため、相続税を数千万円単位で減額できる可能性があります。

ただし、

・同居家族が継続して居住すること

・相続後も賃貸経営を継続すること

などの条件があり、地主が生前から家族構成・用途を整理しておく必要があります。

2. 農地の「生前転用」または「貸し農園化」

武蔵村山市では農地が多く、農地法による制限が地主の活用を妨げています。
しかし、対策を講じれば完全に動かせないわけではありません。

地主が現役のうちに、

・市街化区域への編入を視野に入れた転用申請

・農業委員会への農地貸出（市民農園・体験農園）

・太陽光発電や資材置き場としての一時利用

といった方法で、農地を“動かす”ことが可能です。

特に貸し農園化は、固定資産税の負担を抑えながら、地域と共生できる新しい地主モデルとして注目されています。

3. 生前贈与と法人化による分散承継

地主が高齢化する前に、土地を分散して承継させることが重要です。
暦年贈与（年間110万円非課税）を継続する、または「相続時精算課税制度」を活用すれば、土地の評価がこれ以上上がる前に資産移転できます。

さらに、アパートや貸地を複数所有している地主は、資産管理法人の設立も有効です。
法人化によって相続時には株式を分けるだけで済み、個々の土地を分筆・分割する必要がなくなります。

4. 家族信託で判断力低下リスクを回避

地主が高齢になると、意思決定能力が低下し、売却・賃貸・転用などの判断ができなくなります。
これを防ぐために有効なのが「家族信託」です。

地主が信頼できる家族（受託者）に土地管理を託すことで、判断力が衰えても財産を守れます。
特に武蔵村山市のように、複数の地目が混在する地主には、この仕組みが大きな安心をもたらします。

5. 納税資金の確保

地主の相続で最も困るのが「現金がない」ことです。
武蔵村山市の地主は、

・生命保険の活用（死亡保険金を納税資金に）

・一部土地の事前売却

・賃貸収益の積立

といった対策を組み合わせることで、相続発生時の資金難を防ぐことができます。

1. 「守る土地」「活かす土地」「動かす土地」を明確に

地主が保有する全ての土地を残すのは現実的ではありません。
そのため、相続対策の第一歩は、「土地の棚卸し」です。

・守る土地：自宅・先祖代々の土地

・活かす土地：賃貸・駐車場・太陽光などで収益化

・動かす土地：納税・再投資・子への贈与に活用

このように土地を３分類することで、地主自身も家族も将来の方向性を理解しやすくなります。

2. 家族会議と遺言書の作成

地主が元気なうちに、家族全員で相続と土地承継の方針を共有することが不可欠です。
「どの土地を誰に」「どのように活かすか」を明確に話し合い、遺言書や家族信託契約などの形で残しておくことで、争いを防げます。

この段階から専門家を交えておくと、法律・税務・登記の整合性も取れ、より現実的な相続計画が立てられます。

3. 専門家チームとの連携

武蔵村山市の地主は、農地法・借地借家法・税法など複数の分野が絡むため、
税理士・司法書士・行政書士・不動産コンサルタントとのチーム体制を作るのが理想です。

年に一度は資産状況を棚卸しし、
「評価額」「契約関係」「家族構成の変化」をチェックすることで、
いざという時の混乱を防げます。