地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 郊外でも高額な地価評価

東久留米市は、池袋まで電車で30分前後という利便性から、住宅地として安定した人気を保っています。
そのため、路線価（相続税評価額の基準）も比較的高く、特に「東久留米駅」周辺や「学園町」「中央町」などのエリアでは、1㎡あたり30〜40万円を超えるケースもあります。

地主にとっては、地価が高い＝資産価値が高いという喜ばしい面がある一方、相続税評価額が上がり、課税対象になるリスクが増すという現実もあります。
「うちは郊外だから大丈夫」と思っていた地主でも、実際に試算してみると課税対象になることが多く、**評価額の上昇による“相続ショック”**が起きやすい地域です。

2. 農地・宅地・貸地の複雑な構成

東久留米市の地主の多くは、代々の土地を相続・分筆しながら、

・一部を住宅用地

・一部を貸地や駐車場

・一部を農地として維持

といった形で保有しています。

しかし、これらはすべて異なる法律や評価基準で扱われるため、相続時の整理が非常に複雑です。
たとえば、農地は農地法の許可が必要で自由に売却できませんし、貸地には借地借家法が絡むため、借地人との調整が必要です。

このように「動かしにくい資産」が多いことが、地主の相続を難しくしている最大の理由です。

3. 納税資金の確保が難しい

地主の資産の多くは土地に集中しています。
そのため、現金資産が少ない地主は、相続税を支払うための現金（納税資金）をどう確保するかが最大の課題になります。

「現金がないから土地を売るしかない」と考えても、相続後の短期間（10か月以内）で納税資金を確保するのは現実的に難しく、
場合によっては不利な条件で土地を手放すことにもつながります。

地主が相続で損をしないためには、「相続発生前に現金化・分割・整理を計画的に行うこと」が不可欠です。

1. 小規模宅地等の特例を最大限に活用

相続税を減らすうえで、地主にとって最も重要な制度が「小規模宅地等の特例」です。
自宅や賃貸住宅の敷地に適用することで、最大80％（居住用）、または50％（賃貸用）の評価減を受けられます。

たとえば、1億円評価の宅地でも、特例を適用すれば2,000万円に圧縮できるため、相続税額が数千万円単位で減額されます。
ただし、

・同居親族が相続すること

・賃貸経営を継続すること

などの条件があるため、地主が生前から家族と共有して準備しておくことが必要です。

2. 生前贈与で資産を分散

地主が元気なうちに、子や孫に土地を分けておくことで、将来の相続税負担を軽くできます。
暦年贈与（年間110万円まで非課税）や、相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税）を活用することで、土地評価額が上がる前に資産移転が可能です。

東久留米市は住宅需要が強いため、今後も地価上昇が見込まれます。
したがって、地主にとって「今が生前贈与の好機」といえます。
贈与の際には、将来的な分割方針や用途を明確にしておくことで、家族間トラブルを防げます。

3. 法人化で承継をシンプルに

地主が複数の賃貸物件を所有している場合、「資産管理法人」を設立して土地を法人名義に移すことで、
相続時には株式として承継することができます。

法人化のメリットは、

・土地そのものを分ける必要がない（株で分割可能）

・家族を役員にして所得を分散できる

・法人税の方が実効税率が低い場合が多い

といった点です。

地主が法人を活用することで、土地を「家族経営資産」として守りやすくなるのです。

4. 家族信託で管理リスクを回避

地主が高齢化すると、土地の管理・契約・売却が困難になります。
「認知症になったら土地が動かせない」という事態を防ぐために、近年注目されているのが家族信託です。

家族信託を設定すれば、地主の意思を反映しながら、家族が代わりに財産を管理・運用できます。
東久留米市のように高齢地主が多い地域では、家族信託が「相続前のリスク管理」として有効です。

5. 納税資金を生前に準備

地主の相続税対策の基本は「納税資金の確保」です。
具体的には、

生命保険を活用して現金を確保

一部の土地を生前に売却して資金化

賃貸経営の利益を積み立てておく
といった手法があります。

地主が早めに現金を確保しておけば、相続発生時に土地を売る必要がなくなり、安心して承継できます。

1. 土地の整理と優先順位付け

地主が多くの土地を所有している場合、すべてを残すのは現実的ではありません。
そのため、「残す土地」「活かす土地」「売る土地」を明確に分けておくことが重要です。

・自宅や事業用地 → 残す

・収益性のある土地 → 活かす（賃貸・駐車場など）

・将来的に利用予定がない土地 → 売却して資金化

この整理をすることで、地主も家族も将来の方向性を共有できます。

2. 家族会議で「争続」を防ぐ

地主が築いた土地をめぐって、兄弟姉妹間で争うケースは少なくありません。
それを防ぐために、地主が生前に家族と話し合う場を設けることが大切です。

家族会議では、

・各土地の用途と評価

・相続人ごとの希望

・将来の方針（売却・賃貸・法人化）を共有し、可能であれば遺言書や家族信託契約に落とし込むことが理想です。

3. 専門家との長期的な連携

地主の相続は、税法・不動産法・農地法・借地借家法が複雑に絡みます。
そのため、税理士・司法書士・行政書士・不動産コンサルタントなど、地主に強い専門家との連携が不可欠です。

年に１回は資産棚卸しを行い、評価額や名義、契約関係を整理しておくことで、相続時の混乱を防げます。