地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆都市と郊外が交わる地域特性

府中市は、再開発が進む府中駅周辺や住宅地が広がる白糸台・若松町、そして農地の多い四谷・浅間町など、地域によって土地利用が大きく異なります。
地主の多くは、代々受け継いだ土地を複数所有しており、宅地・農地・借地が混在しています。
この「複雑な土地構成」が相続時の大きな課題となっています。

◆相続税の負担が重い理由

府中市は23区に比べると地価が低いように見えますが、実際には中央線・京王線・南武線といった鉄道沿線の利便性から評価額は高く、特に駅徒歩圏内では相続税評価額が上昇傾向にあります。
広い土地を持つ地主ほど、相続税の負担が重くなり、「土地を手放して納税」という本末転倒な状況に陥ることもあります。

◆借地・底地の整理が進まない

府中市には、戦前からの借地関係を維持している地域も少なくありません。
地主が底地を相続しても、借地人の承諾が必要なため自由に処分できず、資産の流動化が難しいという問題があります。
この結果、地主が「資産を持っているのに使えない」「納税資金が足りない」という状況に陥りやすいのです。

◆相続人間の意見の不一致

複数の土地を持つ地主の相続では、「誰がどの土地を相続するか」で意見が分かれることが多いです。
とくに宅地と農地を合わせて持つ地主では、評価の差が大きく、相続人同士の不公平感がトラブルにつながるケースもあります。

1. 小規模宅地等の特例を最大限活用

地主の相続税を軽減するうえで最も効果的なのが「小規模宅地等の特例」です。
居住用宅地は330㎡まで80％の評価減、貸付事業用宅地は200㎡まで50％の評価減が受けられます。
府中市のように敷地が広い地域では、この特例の有無で税額が数千万円変わることもあります。

たとえば、評価額1億円の宅地でも、この特例を適用すれば2,000万円の評価となり、地主の相続税を大幅に軽減できます。

2. 生前贈与と相続時精算課税制度

地主が早めに相続対策を始めることで、税負担を長期的に分散できます。
年間110万円までの「暦年贈与」や、2,500万円まで非課税で贈与できる「相続時精算課税制度」を活用し、少しずつ資産を移転することが大切です。
府中市は今後も都市整備が進むため、地価が上がる前に贈与しておくことが、地主にとって最善のタイミングとなる場合があります。

3. 法人化による節税・承継対策

地主が所有する不動産を「資産管理法人」に移転すれば、相続時には株式として承継でき、分割が容易になります。
また、所得を家族に分配することで、地主全体の税負担を軽減できます。
府中市で複数のアパートや駐車場を経営している地主は、法人化による節税効果が非常に大きい傾向にあります。

4. 家族信託による管理・承継の仕組みづくり

地主が高齢になり、判断力が低下すると、土地の売却や修繕ができなくなります。
「家族信託」を導入すれば、信頼できる家族が地主に代わって資産管理を行えるようになり、認知症リスクにも備えられます。
府中市では、親世代が地主で子世代が遠方に住んでいるケースも多く、家族信託は実務的にも有効です。

5. 農地の納税猶予制度

農地を持つ地主には「農地等の相続税納税猶予制度」があります。
相続後も農業を継続することを条件に、相続税の納税が猶予または免除される制度です。
農地の多い四谷・是政・浅間町などの地主は、事前に農業委員会と相談し、この制度を活用する準備をしておくとよいでしょう。

◆再開発と都市計画を味方にする

府中駅周辺では再開発が進み、今後も商業地価の上昇が見込まれます。
地主は、資産の一部を売却して収益性の高いエリアへ再投資するなど、都市計画を踏まえた資産の再構成を行うことが重要です。
また、郊外の遊休地は駐車場やトランクルームなど低リスクの活用を検討することで、相続税評価を抑えつつ収益を確保できます。

◆納税資金の確保

地主が最も苦労するのは、相続発生後の納税資金です。
生命保険の活用で現金を確保する、一部土地を生前に売却して準備しておく、あるいは一時的に金融機関からの融資を活用するなど、複数の方法を組み合わせるのが賢明です。
「相続税を払うために土地を売る」状況を防ぐためにも、地主は事前準備を怠ってはいけません。

◆専門家ネットワークの活用

地主が独自に相続対策を行うのは非常に難しいものです。
税理士・司法書士・行政書士・不動産コンサルタントなど、分野横断的なチームを作り、定期的に資産を見直すことが、長期的に地主の資産を守る鍵になります。

◆家族との情報共有

地主が築いた土地資産を守るためには、家族全員が「現状を理解し、意識を共有する」ことが重要です。
相続直前に慌てるのではなく、生前から家族会議を開き、資産の全体像や承継方針を共有しておくことが、トラブルを防ぐ最良の方法です。