地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価上昇と相続税評価額の上昇

昭島市は、立川市・八王子市などに隣接し、交通利便性と住環境の良さから地価が安定的に推移しています。
青梅線「昭島駅」「拝島駅」周辺では、マンション開発や商業施設の整備が進み、土地の相続税評価額が上昇傾向にあります。

広い土地を所有する地主にとって、この地価上昇は「評価額増＝相続税増」を意味します。
たとえば、1,000㎡の宅地を持つ地主の場合、評価額が上がるだけで数百万円〜数千万円単位で税額が変動することもあります。

2. 納税資金不足の深刻化

昭島市の地主の多くは、土地を中心とした「不動産資産家」です。
そのため、資産の大半が現金ではなく土地や建物に偏っており、相続発生時に「現金がない」問題が顕在化します。
特に、賃貸アパートや駐車場を経営している地主では、老朽化による修繕費がかさんで手元資金が減っているケースも多く見られます。

相続税を支払うために「土地を売るしかない」となる地主も少なくありません。
これは「土地を守りたい」という地主の意志とは逆の結果であり、早めの納税資金準備が重要になります。

3. 農地・借地・底地の整理が難しい

昭島市では農地を所有している地主も多く、農地のまま相続すると利用制限が多いため、換金性が低いという問題があります。
また、借地や底地を抱える地主では、地代収入が少ないにもかかわらず、相続時の評価額だけが高く、納税資金が確保できないという矛盾が発生します。

4. 相続人間の分割トラブル

広い土地を持つ地主ほど、「誰がどの土地を引き継ぐか」で争いが生まれやすくなります。
特に昭島市では、複数の土地を持つ地主が多いため、兄弟姉妹で評価や収益性の違いがトラブルの火種となるケースも珍しくありません

1. 小規模宅地等の特例を最大限に活用

相続税を軽減するための最も強力な制度が「小規模宅地等の特例」です。
居住用宅地であれば330㎡まで80％の評価減、賃貸用宅地であれば200㎡まで50％の評価減が受けられます。
昭島市のように広い敷地を持つ地主ほど、この特例の恩恵は大きく、適用の有無で相続税額が大きく変わります。

特例の適用には、同居家族が相続することや、相続後に一定期間居住・賃貸を継続するなどの条件があります。
地主は早めに税理士と相談し、条件を満たす形で生前から準備しておくことが重要です。

2. 生前贈与と相続時精算課税制度

地主が相続発生前に資産を分散しておくことで、相続税負担を軽減できます。
「暦年贈与（年間110万円まで非課税）」を継続的に行えば、10年で1,100万円を非課税で移転可能です。
また、「相続時精算課税制度」を利用すれば、2,500万円まで非課税で贈与できるため、大きな土地を早めに移すこともできます。

特に昭島市では、今後の都市整備により地価上昇が見込まれるため、地主が早期に贈与を行えば、それだけ将来の評価額上昇を防ぐことができます。

3. 法人化による資産承継

地主が所有する複数の不動産を「資産管理法人」に移転すれば、相続時には株式を承継するだけで済みます。
これにより、個別の不動産を分割する手間が省け、相続人間の公平な承継が実現します。
さらに、地主の所得を家族に分散させることで、所得税の軽減効果も得られます。

昭島市でアパート経営を行う地主には、法人化による所得分散・相続円滑化の両面で大きなメリットがあります。

4. 家族信託の導入

地主が高齢化し、判断能力が衰えると、土地の売却や管理ができなくなります。
「家族信託」を設定すれば、信頼できる家族に資産管理を任せ、地主の意志を守りながら柔軟に対応できます。
たとえば、地主が認知症になった後も、信託契約を通じて修繕・売却・貸出などを進めることができます。

5. 農地の納税猶予制度

農地を持つ地主は、「農地等の相続税納税猶予制度」を検討すべきです。
相続後も農業を継続することを条件に、相続税の納税を猶予・免除できる制度であり、農地を維持したい地主には有効な手段です。

◆再開発・都市整備をチャンスに変える

昭島市では、昭島駅北口や拝島駅周辺の再開発が進んでおり、今後も商業・住宅の両面で地価上昇が見込まれます。
地主はこの動きをチャンスと捉え、土地の一部を再活用・再構築することで収益を高める戦略を立てましょう。
たとえば、老朽アパートを取り壊してコインパーキングやトランクルームに転用すれば、安定した収益と節税効果の両立が可能です。

◆納税資金を事前に準備

地主が土地を守るためには、現金を確保することが不可欠です。
生命保険を活用して相続税の支払い資金を確保する、一部土地を生前に売却して納税資金を準備するなど、対策を「生前に完了させる」ことが肝心です。

◆専門家との継続的な連携

昭島市の地主は、宅地・農地・借地などが混在しているケースが多く、税務・法務・不動産の３つの知識が必要になります。
税理士・司法書士・不動産会社と連携し、定期的に資産の棚卸しと対策の見直しを行うことが、地主の資産を守る上で不可欠です。

◆家族との共有と承継教育

地主が築いた土地資産を次世代に確実に受け継ぐには、家族が「現状と方針」を理解しておく必要があります。
生前から家族会議を開き、遺言や信託の内容、納税方針を共有しておくことで、相続時のトラブルを防ぐことができます。