地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆高地価による相続税の負担増

三鷹市の土地は、吉祥寺・武蔵境といった人気エリアに近く、地価が非常に高い水準で推移しています。
路線価は場所によって1㎡あたり40万円を超える地域もあり、地主が所有する土地の評価額が高額になる傾向があります。

たとえば、100坪（約330㎡）の宅地を持つ地主の場合、評価額が1億円を超えることも珍しくなく、相続税は数千万円規模になることがあります。
このような場合、「土地はあるが現金がない」という状態に陥り、納税のために一部土地を売却する地主も少なくありません。

◆借地・底地・共同名義の問題

三鷹市は戦後からの住宅地として発展した歴史があり、借地や底地を抱える地主も多く存在します。
また、相続を経るうちに土地が共同名義化してしまい、管理や売却がスムーズに進まないケースもあります。地主の意思決定が分散すると、活用の機会を逃すこともあります。

◆納税資金・分割・活用の3重苦

地主が直面する最大の問題は、「納税資金の不足」「土地の分割の難しさ」「資産の活用不足」という3点です。
特に三鷹市のように地価が高い地域では、相続税を現金で納付するためにアパートや駐車場を売却せざるを得ないこともあります。
また、分筆や分割が難しい土地では、相続人間でのトラブルも発生しやすくなります。

1. 小規模宅地等の特例を最大限に活用

地主の相続税負担を軽減するうえで最も重要なのが「小規模宅地等の特例」です。
居住用宅地は330㎡まで80%の評価減、賃貸用地（貸付事業用宅地）は200㎡まで50%の評価減が認められています。

三鷹市のように地価の高い地域では、この制度の効果は絶大です。
たとえば評価額1億円の土地であっても、特例を適用すれば2,000万円程度に圧縮できる場合があります。地主が早めに準備をしておくことで、相続発生後の納税リスクを大幅に下げることができます。

2. 生前贈与と相続時精算課税制度

地主が早めに子や孫に土地を贈与することで、将来の評価額上昇を防ぐことができます。
暦年贈与（年間110万円非課税）を長期間続けることも効果的ですが、資産規模が大きい地主には「相続時精算課税制度」も選択肢となります。
この制度を使えば、2,500万円までの贈与が非課税となり、その後の地価上昇分が課税対象外になります。

3. 法人化による節税と資産承継

地主が複数の不動産を所有している場合、資産管理法人を設立して法人化することで、相続税・所得税の両面でメリットがあります。
不動産を法人に移しておけば、相続時には「株式」を承継するだけで済み、分割が容易になります。
さらに、家族を役員にすることで所得を分散でき、地主全体の税負担を抑えることが可能です。

4. 家族信託の導入

地主が認知症などで判断能力を失うと、土地の売却や修繕ができなくなります。
これを防ぐために「家族信託」を利用すれば、信頼できる家族が代わりに資産管理を行えるようになります。
三鷹市の地主の多くは高齢化しており、家族信託の導入は今後ますます重要になります。

5. 納税資金対策

地主にとって、相続税をどう支払うかが最も現実的な問題です。
生命保険で納税資金を確保する、一部の土地を事前に売却して現金化しておく、あるいは借入によって納税資金を一時的に調達する――こうした方法を組み合わせて、地主が納税で慌てないようにしておくことが大切です。

◆再開発と地価動向を読み取る

三鷹駅北口・南口エリアでは再開発が進み、今後も地価が上昇傾向にあります。
地主は「今後の地価上昇が見込まれる土地」と「資産価値が頭打ちの土地」を見極め、資産の入れ替え（リバランス）を考えるべきです。
たとえば、駅近の土地を一部売却して郊外の収益物件に転換すれば、安定的なキャッシュフローを確保しつつ、相続税評価額を下げることができます。

◆空き地・老朽アパートの活用

地主が所有する老朽アパートや遊休地は、トランクルーム・コインパーキング・貸倉庫などへの転用を検討する価値があります。
これらの活用は初期投資が少なく、賃貸需要が安定しているため、相続対策と収益化の両立が可能です。

◆専門家とのチーム連携

地主が相続対策を成功させるためには、税理士・司法書士・不動産コンサルタントなどの専門家との連携が不可欠です。
特に、借地・底地・農地・法人化が絡む場合は、複数の分野の専門知識が必要です。地主一人で判断するよりも、チームで最適解を導き出す方が安全で確実です。

◆家族との共有

地主がどれほど完璧な対策をしても、家族が内容を理解していなければ意味がありません。
三鷹市の地主は、生前から家族会議を開き、財産の内容や承継方針を話し合っておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。