地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地価の高さが生む相続税の重圧

武蔵野市の地価は、東京都の市部の中でも圧倒的に高く、路線価で1㎡あたり40万円を超える地域もあります。
吉祥寺・御殿山・中町・境南町などは住宅地としても人気が高く、相続税評価額も跳ね上がる傾向にあります。

たとえば、100坪（約330㎡）の宅地を所有している地主の場合、評価額が1億円を超えることも珍しくありません。
その結果、課税価格が大きくなり、相続税だけで数千万円単位の納税義務が生じるケースもあります。

「土地はあるが現金がない」――
これが武蔵野市の地主に最も多い相続時の悩みです。
多くの地主は、資産の大半が土地に偏っており、現金で相続税を納められずに一部土地を手放す事態に陥ります。

◆借地・底地の複雑な権利構造

武蔵野市では、戦後から続く借地権付き宅地や底地を所有する地主も少なくありません。
地主が底地を相続したとしても、借地人の権利が強いため、自由に売却・活用できないケースが多いのが現実です。
また、相続人の間で「借地は評価が低いが換金できない」「底地をどう処分するか」で揉めることも珍しくありません。

◆建築制限・分割困難の問題

吉祥寺周辺や住宅密集地では、土地が狭く分筆しづらいケースが多く、相続時に不公平が生じます。
さらに、「再建築不可地」「セットバック義務」「近隣斜線制限」など、建築規制も厳しいため、地主が相続後に有効活用するのが難しい土地も存在します。

1. 小規模宅地等の特例を最大限に活かす

地主の相続税を大幅に軽減するための最重要制度が、「小規模宅地等の特例」です。
被相続人の自宅（特定居住用宅地等）については330㎡まで80%の評価減、賃貸用地（貸付事業用宅地）は200㎡まで50%の評価減が可能です。

武蔵野市のように1㎡あたりの単価が高いエリアでは、この特例の効果は絶大です。
たとえば評価額1億円の宅地でも、特例適用後には評価額が2,000万円程度に下がることがあります。地主にとっては、制度を使うかどうかで相続税が大きく変わるのです。

2. 生前贈与による段階的な資産移転

地主が元気なうちに、少しずつ土地や金融資産を贈与していくことも重要です。
暦年贈与（年間110万円非課税）や相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税）を組み合わせることで、地主は相続時の負担を分散できます。
特に、武蔵野市のように将来的にも地価上昇が見込まれる地域では、早期の贈与が効果的です。

3. 法人化による相続対策と所得分散

地主がアパート経営や駐車場経営をしている場合、不動産を法人化するのも有効な手段です。
法人化することで、相続の際には「不動産そのもの」ではなく「株式」を承継する形となり、分割が容易になります。
さらに、所得を家族に分配できるため、地主全体の税負担を軽減できます。

4. 家族信託・遺言による承継設計

地主が「誰にどの土地をどう引き継がせるか」を明確にするためには、家族信託と遺言書の活用が不可欠です。
家族信託を設定すれば、将来的に地主が認知症などで判断力を失った場合でも、信頼できる家族が財産を管理できます。
また、公正証書遺言で承継方針を明記しておくことで、家族間のトラブルを防げます。

5. 納税資金の準備

地主が相続税を現金で支払うためには、事前の資金計画が重要です。
生命保険を利用して相続税相当額を確保する、または一部土地を売却して現金化するなど、早めの備えが有効です。
相続発生後に「慌てて売る」よりも、「計画的に整理する」方がはるかに有利です。

◆都市再開発をチャンスに変える

武蔵野市では、吉祥寺駅周辺を中心に再開発や老朽建物の建て替えが進んでいます。
地主はこの動きを把握し、タイミングを見て資産を組み替えることが重要です。
たとえば、老朽化アパートを売却して、より収益性の高い立地へ買い替えることで、評価を維持しつつ安定収入を確保できます。

◆空き地・遊休地の活用

地主が持つ遊休地を駐車場・トランクルーム・シェアオフィスなどに転用すれば、相続税評価を抑えながら収益を確保できます。
武蔵野市では、特に「小規模な土地でも高稼働するビジネスモデル」が成立しやすいため、地主が積極的に動く価値があります。

◆専門家ネットワークとの連携

地主が相続対策を成功させるためには、税理士・司法書士・不動産会社の連携が不可欠です。
特に武蔵野市では、借地・底地・農地など複雑なケースが多いため、「税務＋法務＋不動産」の3つの観点から戦略を立てることが求められます。

◆家族への情報共有と教育

地主が築いた土地資産を次世代へ円滑に承継するには、家族全員がその価値と責任を理解していることが大切です。
相続直前に慌てないためにも、生前から家族会議を重ね、資産の全体像と承継の意図を共有しておきましょう。