地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地価上昇と相続税評価額

荒川区は、山手線沿線や南千住エリアの再開発などによって地価が上昇傾向にあります。地主が所有する土地は相続税評価額も上がり、想定以上の課税負担を強いられるリスクがあります。特に駅近の土地を所有する地主は、数億円単位の資産評価となり、相続税が重くのしかかります。

◆納税資金不足

地主にありがちな悩みは「土地はあるが現金がない」という状態です。特に荒川区の地主はアパートや貸家を所有していても、老朽化により収益性が低下しているケースも多く、相続税を一括で納税するための資金を準備できないことが少なくありません。

◆借地・底地の問題

荒川区には戦後から続く借地契約や底地が多く存在します。地主が底地を相続しても、換金性が低く相続税の納税資金には結びつきにくいのが現実です。借地人との交渉が進まなければ、地主が相続時に苦境に立たされる可能性があります。

◆相続人間のトラブル

地主が複数の土地を所有している場合、立地や規模によって価値が大きく異なります。日暮里駅近くの土地と町屋の住宅地をどう分割するのか、相続人の間で不公平感が生じやすく、相続トラブルの原因となります。地主にとって、家族間の争いは資産を守る以前に回避すべき最大のリスクです。

1. 小規模宅地等の特例の活用

荒川区の地主にとって、小規模宅地等の特例は必須です。居住用宅地であれば330㎡まで80%評価減、賃貸用宅地であれば200㎡まで50%評価減を受けられるため、地主の相続税額を大幅に抑えることが可能です。

2. 生前贈与による資産移転

地主が早めに暦年贈与や相続時精算課税制度を活用して土地や資産を移転すれば、相続時の課税負担を平準化できます。荒川区の土地は今後も都市計画の影響で評価額が上昇する可能性があるため、地主にとっては早期の贈与が有効です。

3. 法人化と資産管理会社の設立

地主が法人化して資産管理会社を設立すれば、相続時には株式として承継でき、分割が容易になります。さらに法人税制を活用した節税も可能であり、地主にとっては相続税対策と資産管理の両面で有効な手段です。

4. 借地・底地の整理

地主が底地をそのまま残すのはリスクです。借地人に底地を売却する、地主自身が借地権を買い取って一体化するなど、相続前に整理を進めることで、資産価値の向上と流動性確保につながります。

5. 遺言・家族信託の導入

地主が「どの土地を誰に渡すか」を明確にしておくことは不可欠です。遺言や家族信託を導入すれば、地主の意思を確実に反映させ、相続人同士の争いを未然に防げます。荒川区の地主にとって、これは家族を守る最重要の手段の一つです。

◆都市計画と再開発を見据える

荒川区は南千住や日暮里エリアで再開発が進んでおり、今後の地価上昇も見込まれます。地主は都市計画を注視し、資産価値が変動する前に戦略的な行動を取る必要があります。一部を売却して納税資金を準備する、不動産を収益性の高い物件に組み替えるなどの選択肢を持つことが重要です。

◆納税資金の事前準備

地主が土地を守りたいなら、納税資金を確保することが最優先です。生命保険を活用して現金を残す、一部土地を売却するなど、地主が主体的に動けば、相続後に慌てることなく土地を守ることが可能です。

◆専門家との連携

地主が相続対策を一人で行うのは困難です。税理士・司法書士・不動産コンサルタントなどの専門家と連携し、自分の資産に合った相続対策をオーダーメイドで設計することが不可欠です。

◆家族との情報共有

地主がどれほど相続対策を整えても、家族が知らなければ意味がありません。地主は生前に家族会議を開き、資産の状況や相続方針を伝えておくことで、円滑な承継につながります。