地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地価と相続税評価額

北区の土地は、都心三区や渋谷区ほどではないにせよ、利便性や居住環境の良さから安定した地価を維持しています。特に赤羽駅や王子駅周辺は再開発が進んでおり、地主が所有する土地の評価額は上昇傾向にあります。結果として、地主にとって相続税の課税額が予想以上に膨らむリスクがあるのです。

◆納税資金の不足

地主が抱える典型的な課題は「現金がない」という点です。不動産を持っているにもかかわらず、納税のための流動資産が不足している地主は多く存在します。北区の地主も例外ではなく、特に老朽化したアパート経営を続けている地主は、家賃収入が減少し納税資金を確保できないことがあります。

◆借地・底地の問題

北区には古い住宅街が多く、借地や底地の契約が数多く残っています。地主が底地を相続すると評価額は低めですが、現金化は容易ではありません。そのため、地主にとって相続税支払いのために底地を利用するのは難しく、資金難に陥るリスクがあります。

◆相続人間での分割トラブル

地主が複数の土地を所有している場合、赤羽駅前の土地と郊外寄りの住宅地では評価額に大きな差が出ます。このようなケースで「誰がどの土地を受け継ぐか」をめぐり、相続人間で不公平感が生じ、争いの原因になることが少なくありません。地主にとって、これは相続発生時に最も避けたい事態の一つです。

1. 小規模宅地等の特例を活用

北区の地主にとって最重要の制度が「小規模宅地等の特例」です。居住用宅地で330㎡まで80%評価減、賃貸用宅地で200㎡まで50%評価減を受けられるため、地主の相続税額を大幅に抑えることが可能です。

2. 生前贈与による資産移転

北区の土地は今後も安定した需要が見込まれるため、地主が早めに贈与を行うことで評価額上昇リスクを軽減できます。暦年贈与や相続時精算課税制度を活用し、計画的に子や孫へ移転していくことが有効です。

3. 法人化と資産管理会社の設立

地主が資産管理会社を設立し、不動産を法人で保有することで、相続時に株式として承継できます。これにより、分割の容易さと節税効果の両立が可能になります。北区の地主は中規模以上の資産を持つケースが多く、法人化のメリットは大きいといえます。

4. 借地・底地の整理

地主が底地を相続したままでは、資金化が困難です。借地人に底地を売却する、あるいは借地権を買い取って土地を一体化するなど、早めに動くことで資産価値を高められます。地主にとっては、これが相続発生時の資金難回避につながります。

5. 遺言や家族信託の活用

地主が遺言や家族信託を活用し「どの土地を誰に承継させるのか」を明確にすることで、家族間のトラブルを防げます。北区の地主にとって、事前に意思を反映させることは極めて重要です。

◆再開発と都市計画を見据える

赤羽や王子の再開発は、今後の地価に大きな影響を与えます。地主は都市計画や再開発情報を把握し、地価上昇前に一部を売却して現金化する、あるいは収益性の高い不動産に組み替えるなど、柔軟な戦略を取る必要があります。

◆納税資金の事前準備

地主が土地を残したいと考えるのであれば、納税資金をどう準備するかが最優先です。生命保険を活用して現金を残す、一部の不動産を売却して納税資金を確保するなど、地主が主体的に動くことで「土地を守りながら納税する」ことが可能となります。

◆専門家とのチーム体制

地主が一人で相続対策を行うのは難しいのが現実です。税理士・司法書士・不動産コンサルタントなどと連携して、地主の資産に合った戦略をオーダーメイドで構築することが大切です。

◆家族への意思共有

地主が相続対策を整えても、家族が知らなければ無駄になります。地主は生前から家族会議を開き、資産状況や相続方針を共有しておくことが、円滑な承継につながります。