地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地価と相続税評価額

板橋区は、23区内で比較的庶民的な印象を持たれる一方、都心へのアクセスが良いことから地価は堅調に推移しています。特に池袋に近い大山・板橋本町周辺や、再開発が進む高島平エリアでは評価額が上がっており、地主にとっては相続税の負担が重くなりがちです。

◆納税資金の不足

地主が典型的に抱える問題は「土地はあるが現金がない」という点です。特に板橋区の地主はアパートや戸建賃貸を経営しているケースも多いですが、老朽化が進んで収益が減少していると、納税資金を確保するのが難しくなります。結果として、地主が相続発生後に土地をやむなく売却する事態に陥ることがあります。

◆借地・底地問題

板橋区には戦後から続く借地契約も多く、地主が底地を相続する場合には現金化が困難で、相続税の納税資金対策に結びつきにくいという課題があります。借地人との交渉が進まないと、地主にとって不良資産を抱えるリスクとなります。

◆相続人間での分割困難

地主が複数の土地を持っている場合でも、立地や規模によって評価額が大きく異なります。池袋寄りの土地と高島平の土地では価値が大きく違い、誰がどの土地を相続するのかで相続人同士の不公平感が生まれやすくなります。

1. 小規模宅地等の特例の活用

板橋区の地主にとって、小規模宅地等の特例は相続税負担を軽減するための最重要制度です。居住用宅地は330㎡まで80%評価減、賃貸用宅地は200㎡まで50%評価減を受けられます。適用の有無で数千万円単位の差が出るため、地主は必ず制度を理解しておく必要があります。

2. 生前贈与と相続時精算課税制度の活用

地主が早めに贈与を行うことで、評価額上昇リスクを抑え、相続税の負担を平準化できます。暦年贈与や相続時精算課税制度を組み合わせれば、子や孫への資産移転が効率的に行えます。板橋区の土地は将来も安定した需要が見込まれるため、早めの対応が効果的です。

3. 法人化と資産管理会社の設立

地主が不動産を法人で管理することで、相続時には株式として承継できるため、分割がしやすくなります。また、法人税制を利用した所得分散や経費計上による節税効果も期待できます。資産規模の大きな地主にとって、法人化は重要な選択肢です。

4. 借地・底地の整理

地主が底地を相続したままでは換金性が低く、相続税支払いに役立ちません。借地人に底地を売却する、地主自身が借地権を買い取るなど、早めの整理が相続対策として有効です。

5. 遺言・家族信託の活用

地主がどの土地を誰に承継させるかを明確にしておくことで、家族間の争いを防げます。遺言や家族信託を導入することで、地主の意思を確実に反映させ、円滑な相続を実現できます。

◆再開発を見据えた資産戦略

板橋区は高島平団地の再生プロジェクトや大山駅周辺の再開発など、今後も都市計画が進みます。地主はこうした動向を注視し、地価上昇前に資産組み替えや売却を検討することが重要です。

◆納税資金の確保

地主が土地を守るには、相続税を納税できるだけの現金を準備する必要があります。生命保険を活用して現金を残す、一部土地を売却するなど、地主が主体的に動くことで「土地を残しつつ納税」することが可能になります。

◆専門家チームとの連携

地主が相続対策を一人で行うのは難しいのが現実です。税理士・司法書士・不動産コンサルタントといった専門家と連携し、自分に最適な相続戦略を作ることが欠かせません。

◆家族への意思共有

地主がどれほど対策をしても、家族が理解していなければ無駄になります。生前から家族に資産状況や相続方針を伝えることで、相続後の混乱を防ぎ、円滑な承継を実現できます。