地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆高額地価による相続税負担

池袋を中心とする商業地はもちろん、目白や巣鴨といった住宅地も地価が高く、地主が所有する土地はそのまま高額な評価額として算定されます。結果として、地主は億単位の相続税を課されるケースも珍しくなく、納税資金の確保に苦労する現実があります。

◆納税資金の不足

豊島区の地主は「土地はあるが現金がない」という典型的な悩みを抱えがちです。賃貸経営をしていても、老朽化物件では収益性が低下しており、納税資金として十分な現金を準備できないことがあります。そのため、相続発生後に土地をやむなく売却するケースも散見されます。

◆借地・底地問題

豊島区の住宅地には戦後から続く借地契約が多く残っています。地主が底地を相続しても換金性が低く、評価額の割に納税資金に結びつかないことが大きな課題です。借地人との交渉が不調に終わると、地主は不良資産を抱えるような状況になりかねません。

◆相続人間での不公平感

地主が複数の土地を持っている場合でも、立地によって評価額は大きく異なります。池袋駅近くの土地と郊外寄りの住宅地をどう分割するか、相続人間で不公平感が生まれやすいのが豊島区の地主の悩みです。

1. 小規模宅地等の特例を活用する

居住用宅地であれば330㎡まで80%評価減、賃貸用宅地なら200㎡まで50%評価減を受けられる小規模宅地等の特例は、地主にとって最重要の制度です。豊島区のように地価が高い地域では、この制度を活用するかどうかで税額が数千万円単位で変わります。

2. 生前贈与の活用

地主が生前から少しずつ土地や資産を贈与していくことで、相続時の負担を平準化できます。豊島区の土地は今後も高い需要が見込まれるため、評価額がさらに上昇する前に贈与を進めることが有効です。

3. 法人化と資産管理会社の設立

地主が資産管理会社を設立して不動産を法人で保有する方法は、相続時の分割を容易にし、税務上のメリットも享受できます。豊島区の地主は資産規模が大きいケースが多いため、法人化による節税効果も大きいと言えます。

4. 借地・底地の整理

地主が底地を相続した場合、借地人に売却するか、地主自身が借地権を買い取るなどの整理を進めておくと、資産価値の向上と納税資金の確保につながります。

5. 遺言や家族信託の活用

地主が「どの土地を誰に承継させるか」を明確にしておくことは必須です。遺言や家族信託を活用すれば、地主の意思を確実に反映させ、相続人同士のトラブルを未然に防げます。

◆再開発と都市計画を見据えた対応

池袋を中心に進む再開発は、豊島区の地価に大きな影響を与えます。地主は都市計画を注視し、資産価値の上昇に備えつつ、一部を売却して現金化するなど戦略的に動く必要があります。

◆納税資金の確保

地主にとって最大のリスクは、納税資金が不足することです。生命保険を利用して現金を準備する、不動産の一部を売却して資金を確保するなど、地主は早めに納税資金対策を講じておく必要があります。

◆専門家との連携

地主が自分一人で相続対策を完結させるのは難しいのが現実です。税理士や司法書士、不動産コンサルタントなどの専門家と連携し、自身の資産に合わせたオーダーメイドの相続戦略を組み立てることが求められます。

◆家族への情報共有

地主がいくら相続対策を整えても、家族がその内容を理解していなければ意味がありません。地主は生前から家族に資産状況や相続方針を説明し、意思を共有することが不可欠です。