地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地価の高さによる相続税負担

杉並区は23区の中でも住環境に優れた住宅地として人気が高く、地価は安定的に推移しています。荻窪・西荻窪・阿佐ヶ谷の駅近エリアは特に高額で、地主が所有する土地はそのまま高い評価額となり、相続税負担が重くのしかかります。地主にとって、資産価値の高さは喜ばしい反面、大きな相続リスクを意味します。

◆納税資金不足

地主が相続で最も悩むのは「現金が足りない」という問題です。杉並区の地主は土地を持っていても、それをすぐに現金化するのは難しいため、納税資金が不足しやすいのです。特に収益性の低い土地を所有している場合、相続発生時に土地を売却せざるを得ない状況に追い込まれることもあります。

◆借地・底地の課題

杉並区の住宅街には、古くからの借地契約や底地が多く存在します。地主が底地を相続しても換金性が低く、納税資金の確保には結びつきにくいのが現実です。借地人との交渉が進まないと、地主は相続発生時に身動きが取れなくなる可能性があります。

◆相続人間のトラブル

地主が複数の土地を持っている場合、相続人間での分割は困難を極めます。杉並区のように土地の評価額が高い地域では、相続人間で「どの土地を誰が受け継ぐか」に不公平感が生まれやすく、トラブルの火種になります。

1. 小規模宅地等の特例の活用

杉並区の地主にとって、最も効果的な相続税対策の一つは小規模宅地等の特例です。居住用宅地で330㎡まで80%評価減、賃貸用宅地で200㎡まで50%評価減を受けられます。この制度を適用するかどうかで、地主の相続税額は数千万円規模で変わることもあります。

2. 生前贈与による資産移転

地主が生前から計画的に贈与を行えば、相続時の負担を大幅に減らせます。杉並区の土地は評価額が高いため、早めに暦年贈与や相続時精算課税制度を活用し、次世代に少しずつ移転していくことが重要です。

3. 法人化と資産管理会社の設立

地主が資産管理会社を設立して不動産を法人で保有すれば、相続時に株式として承継でき、分割が容易になります。さらに、法人税制を活用した所得分散や経費計上のメリットも享受できます。杉並区の地主は資産規模が大きい場合が多いため、法人化の効果は大きいと言えます。

4. 底地・借地の整理

地主が底地をそのまま相続するのはリスクです。借地人に売却する、または地主自身が借地権を買い取って土地を一体化させることで、資産価値を高め、納税資金の準備に活用できます。

5. 遺言や家族信託の導入

地主が「どの土地を誰に渡すか」を明確にしておくことは不可欠です。遺言書を作成したり、家族信託を活用したりすることで、地主の意思を確実に実現し、相続人間の争いを防ぐことができます。

◆納税資金の事前準備

地主は生命保険を利用して現金を残す、一部土地を売却して資金を確保するなど、納税資金を準備することが最優先です。杉並区の地主は土地を守ることを第一に考えがちですが、納税できなければ結局土地を失ってしまいます。

◆不動産の組み替え

収益性が低い土地を売却し、収益性の高い賃貸物件や流動性の高い資産に組み替えるのも有効です。地主が資産全体を見直すことで、将来の相続税負担を軽減しやすくなります。

◆専門家との連携

地主が一人で相続対策を進めるのは困難です。税理士・司法書士・不動産コンサルタントなどの専門家と連携し、オーダーメイドの相続戦略を構築することが不可欠です。

◆家族への情報共有

地主が対策を整えても、家族が知らなければトラブルを防げません。生前から家族会議を開き、資産の状況や相続方針を共有しておくことが、地主にとって安心につながります。