地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆所有者不明土地とは何か

「所有者不明土地」とは、不動産登記簿を調べても所有者が直ちに判明しない土地を指します。原因としては、相続登記を長年放置したり、相続人が多数に分散して所在が分からなくなったりするケースが挙げられます。地主の土地であっても、将来的に管理が行き届かなければ所有者不明土地化するリスクがあります。

◆所有者不明土地法の概要

所有者不明土地法は、2018年に制定された特別措置法であり、主に以下の仕組みを整備しました。

・裁判所を通じた利用制度：公共事業や地域活用のために、所有者不明土地を裁判所の関与で利用可能にする

・管理命令制度：裁判所が選任した管理人が土地を管理できる仕組み

・利用円滑化のための特例：地縁団体や自治体が一定条件のもとで土地を活用できる

つまり地主にとっては、「相続放置の末に自分の土地が他人に利用される可能性がある」という時代が来ているのです。

◆地主にとっての関係性

所有者不明土地法は、直接的に「地主が罰則を受ける」という法律ではありません。しかし、地主が登記を怠ったり相続手続きを進めなかった場合、結果的に地主の意図しない形で土地が活用されたり、資産価値が毀損されるリスクが高まるのです。地主にとっては「放置すれば権利を失う時代が来ている」という意識が重要です。

◆公共事業への利用

所有者不明土地は、道路建設や災害復旧といった公共事業に支障をきたしてきました。新法により、裁判所の手続きを経て利用が可能となったため、地主が所在不明の場合でも強制的に土地が使われることがあります。地主にとっては「意思を示さなければ土地が利用される可能性がある」時代になったと言えます。

◆相続におけるリスク

地主が相続対策を怠ると、子孫にとって土地は「所有しているのか分からない負動産」になります。所有者不明土地法の運用によっては、相続人が管理責任を負わされるケースもあり、地主の子世代に大きな負担を残す可能性があります。

◆売却・活用の制約

地主が所有する土地が所有者不明とみなされると、売却や担保設定が困難になります。市場価値が下がるだけでなく、地主自身の資金計画や事業承継にも影響を与えかねません。

◆具体的な事例

・地主が相続登記をせずに放置 → 公共事業のために裁判所手続きで土地が利用される

・地主の子孫が海外在住で所在不明 → 地主の意図に反して土地が「利用対象」に指定される

・地主が複数の相続人を残して死去 → 合意形成できず、土地の価値が下がる

地主にとっては、相続や管理の「先送り」がそのままリスクとなる時代なのです。

◆相続登記の義務化を見据える

2024年から相続登記は義務化され、地主や相続人は相続から3年以内に登記を行わなければなりません。怠れば過料の対象となります。地主は「早めに登記を済ませる」ことが最も確実な対策です。

◆家族信託や遺言の活用

地主が元気なうちに家族信託や公正証書遺言を整備しておけば、相続後に「誰が地主か分からない」という状況を避けられます。地主にとって法的な仕組みを使うことは、資産を守るための必須戦略です。

◆地主の意識改革

これまで地主は「相続後に考えればよい」と先延ばしにしがちでした。しかし所有者不明土地法の施行により、「放置は許されない」時代になっています。地主は「自分が元気なうちに整理する」「子世代に負担を残さない」という姿勢を持つべきです。

◆専門家との連携

地主が一人で法律対応をするのは困難です。司法書士・弁護士・不動産コンサルタントといった専門家と連携し、地主としての戦略を明確にしておくことが安心につながります。