地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆義務化の背景

相続登記は長年任意であったため、登記をしないまま相続人が代を重ね、誰が地主なのか分からなくなる土地が急増しました。いわゆる「所有者不明土地問題」です。国土交通省の調査によれば、全国の土地の2割近くが所有者不明の状態にあるとも言われています。これを解決するため、国は相続登記を義務化し、地主や相続人に責任を課すことに踏み切りました。

◆義務の内容

・対象者：土地を相続した地主や相続人

・義務期間：相続を知った日から3年以内に登記申請をすること

・罰則：正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料

地主にとっては「放置してもよい」という時代は終わり、登記は必ず済ませなければならない義務になったのです。

◆例外と救済措置

地主や相続人が「相続財産の範囲が確定できない」「相続人が多数で調整が難しい」などの事情がある場合、一定の手続きを経れば柔軟に対応できる制度も用意されています。しかし、最終的には必ず登記が求められることに変わりはありません。

◆影響1：登記の遅延は地主一族に大きな負担

これまでのように「とりあえずそのままにしておく」という地主の対応は許されなくなります。相続登記を放置すれば、子世代・孫世代が土地を売ることも担保に入れることもできなくなり、地主一族の資産価値は確実に目減りします。

◆影響2：複数相続人による調整の難しさ

地主の土地はしばしば広大であり、複数の相続人が関わるケースが多いです。その際に「誰が相続するか」で意見が割れれば、3年以内の登記は難しくなります。義務化によって地主一族は「早期の話し合い」を迫られることになります。

◆影響3：売却・活用の停滞

地主が相続登記をしていなければ、不動産会社や金融機関は取引に応じません。その結果、地主は土地を売却したくても売れず、融資を受けたくても受けられないという事態に陥ります。

◆影響4：相続税申告との連動

相続税の申告期限は10か月ですが、登記義務は3年以内です。地主が税務申告を済ませても登記を怠れば、結局「所有者不明化」のリスクを残すことになります。相続税と登記は一体で考える必要があります。

1. 生前からの準備

地主は「自分が亡くなってから家族が困る」のではなく、「生前から準備しておく」ことが大切です。具体的には次の方法があります。

・遺言書の作成：誰に土地を承継させるかを明記しておけば、相続人同士の争いを防ぎ登記もスムーズになります。

・家族信託：地主が元気なうちに管理権限を子世代に移すことで、登記義務や管理責任を円滑にバトンタッチできます。

2. 相続発生時の早期対応

相続が発生したら、地主一族は速やかに以下を進めるべきです。

・相続人の確定（戸籍調査）

・遺産分割協議の実施

・登記申請の準備

この流れを「相続税申告」と並行して行うことが、地主にとって最も効率的な方法です。

3. 専門家との連携

地主が独力で相続登記を行うのは難しいケースが多いです。司法書士や弁護士と連携することで、登記申請の迅速化と正確性を確保できます。また、不動産コンサルタントや税理士とも協力し、相続税対策と合わせて包括的に進めるのが望ましいです。

4. 地主としての意識改革

これからの地主は「登記をしておくのは当たり前」という意識を持たなければなりません。さらに、子や孫に「相続登記義務化」の制度を伝え、地主一族全体で土地管理の意識を共有することが、将来のトラブル回避につながります。