地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆建築確認申請とは何か

建築確認申請とは、新築・増築・改築・用途変更などを行う際に、建築計画が建築基準法や都市計画法などの法令に適合しているかを役所や指定確認検査機関に審査してもらう手続きです。地主にとって、この申請が「許可」されなければ建物を建てることはできません。

◆主な審査項目

地主が申請の中身を理解しておくと、後々の計画修正を防ぐことができます。

・接道義務の確認：幅員4m以上の道路に2m以上接しているか

・用途地域の制限：その土地が住宅地、商業地、工業地など、どんな建物を建てられるか

・建ぺい率・容積率：土地に対して建てられる建物の大きさ

・高さ制限・斜線制限：日照や景観に配慮した建物の高さ規制

・防火・準防火地域：耐火性能に関する建築制限

これらは地主の土地の資産価値に直結する条件であり、地主が知らないまま進めると「予定より建てられる規模が小さくなった」「用途が合わずに収益化できない」という失敗につながります。

◆地主が陥りやすい誤解

・「農地や山林を転用すればすぐ建てられる」 → 実際には農地法・都市計画法の規制が絡む

・「建築会社に任せれば安心」 → 会社任せにすると地主の意図とズレることがある

・「確認済証が出ればすべて安心」 → 確認済証は法令適合の証明にすぎず、事業の成功を保証するものではない

地主は「建築確認申請＝単なる役所の手続き」ではなく「資産の未来を左右する審査」であると理解することが大切です。

◆申請が必要なケース

地主が所有地を活用する場合、以下のようなケースでは必ず建築確認申請が必要です。

・10㎡を超える新築

・一定規模以上の増改築

・用途変更（例：住宅を店舗に改装、倉庫を工場に変更）

たとえ地主の自己利用であっても、申請を省略することはできません。

◆地主が知っておくべき流れ

１．計画立案：地主が建物の用途・規模・予算を明確にする

２．設計図作成：設計士が建築確認に適合する図面を作成

３．申請提出：役所または指定確認検査機関に申請

４．審査：法令適合性が審査され、修正を求められることもある

５．確認済証の交付：地主の計画が正式に認められる

地主が押さえるべきポイントは、「設計の段階から法令制限を確認しておく」ことです。後から修正を求められると余分な費用と時間がかかり、地主の事業計画が崩れてしまいます。

◆地主にとってのリスクと失敗例

・容積率を誤解して計画したため、想定の戸数が建てられなかった

・農地を転用して建物を建てようとしたが、都市計画法の規制で不許可になった

・古家を解体してアパートを建てる計画を進めたが、接道義務を満たさず断念した

これらはすべて「地主が建築確認申請を軽視した」ことが原因です。地主は申請の成否によって収益性が左右されることを認識すべきです。

◆専門家との連携

地主が独力で建築確認申請を理解するのは困難です。建築士や不動産コンサルタントと連携し、地主自身が「なぜその設計になったのか」を理解することが重要です。

◆契約前に確認すべきポイント

・土地が都市計画上どの区域に属しているか（市街化区域・調整区域など）

・用途地域と建ぺい率・容積率の制限

・道路やインフラ整備の状況

・防火地域や高度地区など特殊な制限

・地主がこれらを確認しないまま工事契約を結ぶと、「建築不可」という最悪の事態に直面することもあります。

◆地主の長期的戦略

地主が建築確認申請を戦略的に活かすには、単に「建物を建てる」ことだけでなく、将来的な土地活用や相続対策を見据える必要があります。

・賃貸経営：需要のある建物を建てるには用途地域と容積率を徹底確認

・相続対策：地主の子世代にとっても再建築可能な土地であることが重要

・売却戦略：建築確認のハードルが低い土地は市場価値が高まる

地主が知識を持っていれば、建築確認申請を「制限」ではなく「土地価値を守る指標」として活用できます。