地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆ケース1：孫名義の預金がすべて否認

ある地主は、自分名義の口座から孫名義の口座に毎年100万円ずつ資金を移し、10年間にわたり生前贈与を行っていました。
「暦年贈与の範囲内だから非課税」と思っていたのですが、税務調査でそのすべてが名義預金として否認され、相続財産に加算されることになりました。

なぜか？

・通帳・印鑑を祖父が管理していた

・孫本人は口座の存在すら知らなかった

・贈与契約書がなかった

・贈与税の申告もしていなかった

これらの要素から、形式だけの名義変更＝実質的には祖父の資産と判断されたのです。

地主は、贈与のつもりでお金を移していても、“贈与の意思表示”と“受贈者の受諾”がなければ贈与とは認められません。

◆ケース2：妻名義の定期預金が相続財産に

別の地主は、長年にわたり自営業の売上を自分の口座に入金し、その一部を妻名義の口座に定期的に移していました。
これも「夫婦共有の財産」と考えていたのですが、税務署は妻名義の預金を全額、夫の相続財産として加算しました。

理由は以下の通りです。

・移した資金の出所は夫の事業所得

・妻が口座の管理をしていなかった

・移転理由の説明が曖昧だった

地主の家庭では「妻名義の預金＝妻のもの」という感覚がありますが、実態を伴わなければ税務署には通じないのです。

◆ケース3：自宅敷地に小規模宅地特例が適用できず

ある地主が亡くなり、長男が自宅で両親と同居していたため、相続税の申告で「小規模宅地等の特例（330㎡まで80％評価減）」を適用しました。

しかし、税務署から否認され、多額の追徴課税を受けました。

調査の結果、長男は同居していた実績がなく、単に一時的に滞在していただけだったことが判明。
健康保険の住所や住民票は実家にあったものの、実際の生活拠点は別にあり、形式的な“住民票の移動”では認められなかったのです。

地主にとって小規模宅地等の特例は大きな節税手段ですが、要件を満たさない形で無理に適用しようとすると、調査で確実にバレます。

◆ケース4：借地権の評価を見誤って申告

ある地主は、相続税の申告にあたり、借地権が設定されている土地をかなり低評価で申告しました。

しかし、借地人が事業用として長年使用しており、更新もされていたため、借地権割合を反映した評価にすべきだったとして、
結果的に数千万円単位の評価増加→相続税の増額となりました。

地主が複雑な権利関係を抱える土地を持っている場合、不適切な評価や申告があると高確率で修正対象になるのです。

◆ケース5：建物の貸付収入に漏れが発覚

不動産を複数所有する地主が、貸家や駐車場収入を申告していましたが、
一部の契約が「口頭契約」で、帳簿記録も曖昧だったため、本来の賃料収入より少ない額で申告していたことが発覚しました。

結果、申告漏れとして課税されるだけでなく、

・無申告加算税

・延滞税

・税務署の定期的な監視対象化

といった「二次的なリスク」にもつながりました。

◆ケース6：法人名義の土地使用料が「寄附金」扱いに

地主が個人所有の土地を、自分の経営する法人に無償で貸していたケースです。
これは「自己所有だし、わざわざ使用料を取らなくてもいいだろう」と考えていたようですが、
税務署はこの部分を法人側からの寄附金（＝損金不算入）として否認。

地主個人に対しても、経済的利益の供与＝みなし所得の対象となる可能性があると指摘されました。

地主が個人と法人をまたいだ資産運用をしている場合、取引の適正価格・契約書の有無が厳しく見られるため、非常に注意が必要です。