地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

① その土地にアパートを建てる法的要件は満たしているか？

地主がまず確認すべきは、建築可能かどうかの法的条件です。
具体的には以下のような点をチェックします：

・市街化調整区域ではないか

・接道義務（建築基準法第42条）を満たしているか

・高さ制限・容積率・斜線制限などに問題はないか

・地盤の強度や浸水リスクはどうか

「地主だから自由に建てられる」と思っている方もいますが、都市計画法や建築基準法でガチガチに縛られているのが現実です。

② 市場調査は十分に行われているか？

アパートを建てたところで、入居者がいなければ意味がありません。
地主自身が「この辺は人が多いから大丈夫」と思っていても、客観的な市場調査をしなければ失敗の確率が上がります。

チェックすべき市場データは以下の通り

・半径500m圏内の空室率

・賃料相場と競合物件の設備比較

・想定入居者層（学生・単身者・ファミリー）のニーズ

・駅・病院・スーパーなどの周辺インフラの充実度

地主としては、「自分の土地に合った間取り・家賃設定」にこだわるより、市場が何を求めているかに応じて設計する柔軟さが重要です。

③ 資金計画は現実的か？借入額と返済シミュレーション

地主の中には「土地はあるから建築費だけ借りればOK」と考える方もいますが、
建物の金額だけでなく、管理費・修繕費・空室期間などを含めた長期収支を見通す必要があります。

・建築費と金利・返済期間の総支払額

・返済中の空室リスクや大規模修繕費

・固定資産税・火災保険・管理委託費

などをシミュレーションしたうえで、「年利何％で回収できるのか？」を把握しておきましょう。

④ 相続税対策として本当に有効か？税理士との連携

「節税のために建てたい」という地主も多いですが、
税理士に相談せずに進めると、“節税にならないアパート”を建ててしまうこともあります。

・借入金が相続財産にどう影響するか

・小規模宅地等の特例との併用可否

・生前贈与・法人化との比較

・子どもに建物を贈与した場合の税制

これらは専門家の知識が必要です。地主単独で判断せず、早い段階から税理士と二人三脚で検討することが不可欠です。

⑤ プラン・仕様は「長期戦」を見据えているか？

地主にとってアパートは数十年単位の“収益装置”です。
そのため、単に「安く建てる」よりも、「維持しやすい」「長く住んでもらえる」設計が重要です。

・耐久性のある外壁・屋根

・騒音トラブルを避ける間取り（戸境壁）

・高齢者・外国人など多様な入居者を想定した設計

・防犯・防災対策の装備

建築会社任せにせず、地主が自ら管理や維持を想像したうえで、現実的な仕様を選ぶことが成功のカギです。

⑥ 入居募集・管理体制は決まっているか？

建てたあと、入居者を集められなければ絵に描いた餅です。

・仲介会社の選定と手数料条件

・管理会社の業務範囲と対応力

・自主管理か委託管理かの判断

・トラブル時の地主の負担

など、運用面の役割分担を明確にしておかないと、「建てたあと毎月ストレスを感じる」状況になりかねません。

地主自身が管理に向いていないと感じたら、最初から管理委託前提での収支計画を立てるべきです。

⑦ 家族の理解・承継の意思は確認済みか？

地主が元気なうちは管理・運営できても、将来的に「誰が引き継ぐか」が不透明だと、アパートが“負の遺産”になることも。

・子どもが不動産運営に関心があるか

・相続人同士で分けられない物件をどう管理するか

・法人化や家族信託で承継スキームを構築するか

など、「将来の運営者が不明なアパート」ほどリスクが高いということを地主自身が理解しておく必要があります。

⑧ 「節税のため」だけで判断していないか？

何度も繰り返しになりますが、地主がアパートを建てる最大の落とし穴は、

「節税になると言われたから」

という理由だけで突っ走ってしまうことです。

相続税を節税できたとしても、

空室が続いて赤字を垂れ流せば本末転倒です。

地主として冷静に、

・誰のために

・何の目的で

・どのくらいの期間、どのように運営していくのか

という視点を持ち、数字と心の両面から計画を練る必要があります。

⑨ 土地を売却したほうが得ではないか？

土地を所有している地主は、「建てること前提」で話を進めがちですが、
時には「売却する」という選択肢のほうが合理的な場合もあります。

・古家付きで相続評価を下げたまま売却

・土地を分筆して一部売却・一部活用

・土地ごと等価交換で開発会社と提携

「手元に現金を残す」「納税資金に充てる」「相続人間の争いを避ける」といったメリットも大きく、
地主は“建てることが正解”と決めつけない柔軟な思考が必要です。

⑩ 「建てない」という決断も選択肢である

最後に、もっとも重要なチェック項目は、

「本当に建てるべきか？」を何度も自問することです。

不動産会社・建築会社・金融機関など、周囲は建築を勧めてくるかもしれません。
しかし、建てた後の運用・修繕・管理・承継…すべてを背負うのは地主自身とその家族です。

時には「いまは建てない」「5年後に見直す」という選択も、地主にとって最良の判断になりえます。