地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆相続放棄は「全部or何もなし」が原則

地主の相続人が「このボロ屋敷だけいらない。土地と預金は相続する」と考えたとしても、相続制度上それはできません。

日本の相続制度では、次のようなルールが適用されます。

・相続とは、プラスもマイナスも“全て一括で”引き継ぐもの

・不動産だけ、借金だけを選んで相続することはできない

・相続放棄とは、“相続人としての立場を放棄する”という意味

つまり、「相続したくない不動産があるから、その部分だけ断る」ということはできず、“すべてを放棄するか、一切放棄しないか”という二択しかないのです。

地主にとっては、この原則を理解していないと、誤った手続きをして取り返しのつかない事態を招きかねません。

◆放棄できる期限は「3か月以内」

また、地主の相続人が放棄する場合は、“原則として相続開始を知った日から3か月以内”に家庭裁判所へ申述（しんじゅつ）しなければなりません。

たとえば、

・地主である親が亡くなった

・死亡を知った日から3か月

・この間に放棄手続きをしなければ“単純承認”と見なされる

というのが基本ルールです。

ただし、隠された借金や、不動産の固定資産税の請求など、“負の遺産”が後から判明した場合には、例外的に放棄が認められることもあります。

地主や家族が不動産の相続を巡って迷ったときは、なるべく早く専門家（弁護士・司法書士）に相談すべきです。

◆“法定相続人全員”の関係が重要になる

地主の不動産を放棄したい場合でも、他の相続人の対応によって状況が変わる点も見逃せません。

たとえば、長男が放棄しても、次に順位の高い次男が相続することになるため、
放棄してもその不動産の処理が誰かに回ってくるのが実態です。

「自分は放棄したから無関係」と思っても、実務上は管理責任や税金の請求などが宙に浮くケースもあり、地主の家族間での話し合いが不可欠となります。

① 本当に“赤字”なのかを数字で見極める

「この物件、相続しても損するだけ」と思っても、実際にはそうではない場合もあります。

・固定資産税の年額はいくらか

・数年以内に売却できる可能性はあるか

・解体費・仲介手数料を引いても黒字になるか

・地主としては、「感情」ではなく「数字」で判断する視点が欠かせません。

最近では、AIを使った簡易査定や、売却までトータルサポートしてくれるサービスもあり、「一見ボロでも実は売れる」ということも。

② 売却や寄付といった“他の手段”を検討したか？

放棄以外にも、「不動産の処分方法」は複数あります。地主の家族が以下を検討することも有効です。

・不動産会社に売却（収益化）

・解体後に更地として売却・駐車場化

・近隣住民やNPO法人に寄付する

・行政（市区町村）に寄贈する

ただし、寄付は「無条件で受け取ってくれる」とは限らず、受け取りを断られることもあります。
また、売却も簡単には進まないことも多いため、地主や家族が放棄を検討する前に“どこまで処分の努力をしたか”が問われるのです。

③ その不動産は“将来価値”が本当にゼロか？

今は使い道がない不動産でも、将来的に価値が出るケースもあります。

たとえば、

・インフラ整備で近隣に駅ができる

・再開発のエリアに指定される

・農地法改正により転用しやすくなる

といった可能性もあるため、「今がダメだから即放棄」という判断は早計です。

地主やその相続人は、「10年後・20年後の資産価値」まで考えたうえで、最終判断を下す必要があります。

法律上の“放棄”に必要な手続きとは？
地主の不動産を放棄したいと考えた場合、家庭裁判所に対して以下のような手続きを行います。

相続放棄申述書を提出（家庭裁判所）

戸籍謄本や住民票などの添付書類を準備

申述受理通知書の発行まで約1か月

費用は数千円程度ですが、書類の不備や、他の相続人との連携を怠るとトラブルになりかねません。

地主の相続放棄には“きれいな処理”が必要なのです。

放棄しても管理義務が残る場合もある？
よくある誤解が「放棄したから、もう無関係」という考えです。

しかし、“相続放棄しても、誰かが相続するまでは管理義務がある”とされています（民法940条）。

たとえば、以下のような状況です。

・放棄したが次順位の相続人も不在

・誰も不動産を引き取らない

・近隣に迷惑がかかる状態（倒壊・火災リスク）

この場合、地主の相続人は「不法行為責任」を問われる可能性もあります。

弁護士に相談し、家庭裁判所に「相続財産管理人の選任」を申し立てることで責任を免れる手続きが必要です。

地主が“相続されない不動産”を持つ前提で準備すべきこと
もし地主自身が、「この土地は相続人にとって重荷になる」と判断している場合は、
生前に次のような準備をしておくことが重要です。

・生前贈与で活用してもらえる形に変える

・空き地活用・賃貸収入化などの可能性を広げる

・不要物件の売却・整理を生前に進める

・家族信託を活用してスムーズな処分を可能にする

「子どもに迷惑をかけない地主」になるためには、“相続されない不動産”の事前処理こそが現代地主の責任と言えるでしょう。