地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆そもそも「再建築不可」とは何か？

再建築不可物件とは、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていない土地にある建物です。
通常、建物は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。これを満たしていないと、建て替えが認められません。

地主がこのような土地を相続や購入で取得した場合、
「再建築できないから価値がない」と考えてしまいがちですが、既存建物があればその活用方法は残されています。

◆再建築不可でも賃貸は可能

大前提として、再建築不可＝賃貸不可ではありません。

現在建っている建物が「居住に適している状態」であれば、そのまま賃貸に出すことは可能です。
また、多少のリフォームや補修を加えることで、“格安賃貸”として需要のある市場に適した物件へと変えることができます。

特に、以下のようなニーズにマッチします。

・家賃をとにかく抑えたい若者・単身者

・アトリエやSOHOとして利用したい個人事業主

・ペット可物件や古民家風物件を探す層

地主としては、「完璧な新築住宅に住みたい層」ではなく、
「条件は妥協するが、家賃を抑えたい層」をターゲットにすることが成功の鍵です。

◆地主が賃貸活用する際のメリット

再建築不可物件を賃貸することで、地主には以下のメリットがあります。

・相続した土地・建物を収益化できる

・売却よりも高い収益性（利回り10％超も）

・固定資産税・維持費の自己負担を回避

・将来の売却時に“収益物件”としての評価がつく

活用せずに放置すれば、空き家対策条例の対象になり、罰則を受けるケースもある昨今。
地主としては“使わない”選択肢より、“貸して収益を得る”という方針が賢明です。

◆ステップ① 建物の状態確認と安全性のチェック

まず地主として確認すべきは、建物が「賃貸できる状態にあるかどうか」です。

チェック項目は以下の通りです。

・雨漏りやシロアリ被害がないか？

・水道・電気・ガス等のライフラインが使えるか？

・建物の傾き・床鳴り・壁のひび割れは？

・耐震性は問題ないか？（築年数により要確認）

リフォームが必要な場合でも、すべてを新品にする必要はありません。
ターゲットに合わせた「最低限の改修」で済む場合もあります。

◆ステップ② ターゲット層と賃料設定の工夫

再建築不可物件は、「利便性」や「新築性」で勝負できないため、地主は賃料の設定とターゲットの明確化が必須です。

例：

・月4～6万円程度の“訳あり物件”として単身者向けに

・家族向けではなくシェアハウスにする

・作業場や工房として貸す

「古くてボロい＝使えない」ではありません。
「古くても使える、面白い」と感じる人はいます。

地主が“万人向け”を捨て、“ニッチ市場”に特化すれば、空室リスクを減らすことも可能です。

◆ステップ③ 賃貸管理と契約時の注意点

再建築不可物件の賃貸において、地主が特に注意すべき点は以下のとおりです：

・修繕義務の範囲を契約書で明確にしておく

・建て替え不可の旨を説明し、誤解を防ぐ

・借地借家法による「居住継続の権利」が発生することを認識する

・火災保険・家財保険などへの加入義務を設定する

また、賃貸管理を専門業者に依頼することも視野に入れましょう。
地主自ら管理できない場合でも、適切な契約とサポート体制があれば、安定収益が得られます。

◆「借り手がつかないかも」という不安

これは再建築不可物件に限らず、すべての不動産に共通する不安です。
しかし、以下のような方法で貸しやすさを高めることが可能です。

・写真・動画を活用して“味のある古家”としてPR

・地元の不動産会社と連携し、地域密着型で募集

・マンスリー・シェアハウス・DIY物件など差別化戦略を採用

地主が積極的にプロデュース意識を持つことで、「借り手が見つからない」リスクを大きく減らせます。

◆「老朽化による事故が心配」という懸念

確かに古い建物はリスクを伴います。
しかし、これも事前のインスペクション（建物診断）と必要最低限の改修で対処可能です。

・雨漏りチェック

・漏電チェック

・シロアリ点検

・地盤調査（必要に応じて）

地主が“自分の目と手で安全性を担保する”姿勢が、長期的な賃貸経営の成功につながります。

◆「売却との比較で迷う」場合の判断基準

「いっそ売ってしまおうか」と思う地主も多いでしょう。
しかし、以下のような判断基準をもとに考えると良いでしょう。

【初期費用】
売却：ほぼ不要
賃貸：改修費が必要

【収益】
売却：一時的に現金化
賃貸：継続的な収入

【評価】
売却：安く売られる傾向
賃貸：利回りで評価される

【相続税対策】
売却：現金化で資産圧縮
賃貸：借家権で評価減

地主にとってのベストな選択肢は、「所有目的」と「ライフプラン」によって変わるのです。