地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆建築基準法の接道義務と再建築の可否

再建築不可物件とは、「建築基準法42条で定める道路に2m以上接していない土地」に建てられている建物のことです。

地主が再建築を検討する際には、まず次の点を確認する必要があります。

・接道先の道路が「法定道路」か？（42条1項道路、42条2項道路など）

・接道距離が2m以上あるか？

・現在の道路が私道であれば、通行・掘削の承諾が得られるか？

・法改正前の既存不適格か、そもそも無許可か？

これらの情報がないまま売買や建て替えを検討してしまうと、地主は損失を被るリスクが高くなります。

◆再建築不可のままだと地主が困る理由

再建築不可の状態で放置すると、地主には次のような不利益が生じます。

・建て替え不可＝住宅ローンが付かない＝買い手がつかない

・空き家放置で近隣トラブル・行政指導のリスク

・相続時に分けにくくトラブルの原因に

・固定資産税はかかり続けるのに、収益化できない

そのため、再建築不可状態を放置せず、再建築可能に変える「道」を探ることが地主にとって重要な戦略となります。

アプローチ①：43条但し書き道路による建築許可取得

建築基準法第43条は、本来の接道義務を満たさない土地でも、以下の条件を満たせば建築を認める例外を定めています。

「特定行政庁が交通・安全・防火・衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得た場合はこの限りでない」

つまり、地主が対象土地に関して

・通路の幅員が1.8m以上あり

・他人地を通っていても通行実態がある

・火災時の安全性や避難経路が確保できる

といった条件を整えた上で行政と交渉すれば、建築許可が出る可能性があるのです。
この手法は「但し書き道路」と呼ばれ、多くの都市部地主が再建築の道を開いています。

アプローチ②：通行承諾・掘削同意の取得

再建築不可物件の多くは、「通路はあるが、所有者が他人地」というパターンです。

地主はまず、

・通行承諾書（通路利用の承認）

・掘削承諾書（水道・ガス・下水道などの工事許可）

を得る交渉を行う必要があります。

これらは書面化されていなければ、建築確認申請時に通らない可能性があります。

地主が他人地を通ることに慣れていても、「慣習」と「法的な通行権」は別物であるため、早めに承諾書を取得し、
できれば「地役権設定登記」まで行うことがベストです。

アプローチ③：隣地との買収・等価交換・分筆

再建築不可の根本は「接道義務を満たしていない」という点にあります。
そのため地主としては、隣地を取得または等価交換して、2m以上の接道を確保する方法も有効です。

・隣地を買い取る→一体で売却・建築が可能に

・自分の土地の一部を渡し、代わりに接道部分を取得

・売却前に分筆し、接道部分だけ活かす

このような柔軟な戦略を地主がとることで、「再建築不可」のラベルを剥がし、資産価値を一気に回復させることが可能となります。

◆建築審査会の同意は“形式”ではなく“実質審査”

但し書きによる建築許可には、建築審査会の同意が必要ですが、これは形式的な許可ではありません。
地主が準備すべき書類には、

・建築計画概要書

・敷地周辺図（避難経路・火災対応含む）

・現地写真・通路状況

・地域住民の同意書（必要な場合もあり）

などがあり、行政が実際に現地確認も行う場合があります。
このため、建築士や行政書士との連携が非常に重要になります。

◆通行権トラブルとその対処法

地主が再建築を狙って通行承諾を求めたとき、隣地所有者が反対するケースも少なくありません。

・「今さらそんなもの渡さない」

・「金を払え」

・「うちに迷惑がかかるからNG」

こうした場合、地主としては

・調停・民事訴訟による通行権確認訴訟

・弁護士・測量士との連携による事実整理

・地役権設定登記による明文化

などの対処を冷静に進める必要があります。

また、将来的に売却を視野に入れるなら、トラブル解消後に登記済の地役権として残すことが望ましいです。

・地役権登記により、買主が安心して融資を受けられる

・承諾書だけでは不十分（将来的に無効主張される可能性あり）

・公的書面として登記簿に残すことで「価値ある土地」に格上げ

つまり、地主としては“通行を黙認してもらっている”だけでは再建築可にはならず、
法的に根拠のある通行権・利用権を確保することが重要な鍵となります。

◆再建築可能化による評価と税の変化

再建築不可だった土地が、再建築可能に変わった場合、地主が気を付けるべきなのが不動産の評価額と税務の変化です。

・相続税評価額が上がる可能性（特に更地・整形地に近づく場合）

・固定資産税が上昇する場合も（建築可能性によって区分変更）

・売却時に譲渡所得が増える可能性（評価が上がるため）

逆に言えば、再建築不可状態である間は、税制上の“評価減”メリットを享受できるため、
建築可能化のタイミングや相続対策・売却時期は、地主として総合的な判断が求められる場面になります。

税理士・不動産鑑定士といった専門家との連携が必須です。