地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆建築基準法と接道義務

再建築不可物件とは、建築基準法の「接道義務」を満たしていない土地に建っている建物です。
具体的には、以下のようなケースが該当します。

・幅4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していない

・建築時は合法だったが、法改正で「既存不適格」になった

・道路と見なされていた私道が実は認定されていなかった

地主がこうした土地を持っていても、建て替えができない＝住宅地としての価値が低いと見なされがちです。

◆再建築不可の不動産が抱えるリスク

地主が再建築不可物件を所有していると、以下のような課題に直面します。

・建物が老朽化しても建て直せない

・売却時に「訳あり物件」として値切られる

・金融機関の融資対象になりにくい

・相続時の分割が難しくトラブルの原因に

しかしこの状況は、裏を返せば「価格が安くなる＝投資家が興味を持ちやすい」という面もあります。
地主にとって、知識と戦略さえあれば売却の道は確実に開けるのです。

◆地主として知っておくべき「売却前の現状確認」

再建築不可の判断は、「建て替え不可」とは必ずしも一致しません。
まず地主が確認すべきポイントは次の通りです。

・接している道路が「法定道路」か

・建物の築年数と構造（木造・RC造など）

・建築時の確認済証や検査済証の有無

・隣地との通行状況や地役権設定の有無

これらを把握することで、「完全な再建築不可」なのか、「但し書き許可によって建築可能性あり」なのかを見極められます。

① 投資家・業者向けに売る

再建築不可物件は、実需（自分で住む人）には売れにくいですが、
投資家や収益物件業者にとっては「利回りの高い物件」として魅力的です。

・古家付きでも賃貸すれば利回り10％以上になる

・解体後、倉庫・トランクルームとして再活用可能

・自主管理で最低限のリフォームだけして貸す手法も有効

地主としては、こうした業者に売るために「リフォーム提案」「想定利回り」を提示する資料づくりが効果的です。

② 隣地所有者への売却

再建築不可物件は、隣地と一体化することで建築可能になるケースがあります。
そこで地主が狙うべきは、「隣地所有者への売却交渉」です。

・道路に接している隣地と合筆すれば再建築可能

・隣地から見れば「格安で土地を広げられる」魅力がある

・古家を解体して駐車場にする提案も有効

この方法は、「誰が隣地を持っているか」が明確な場合に特に強力です。
地主自身が時間をかけて交渉することで、市場に出さずに売れるケースも少なくありません。

③ 買取再販業者への一括売却

最近では、再建築不可物件を専門に扱う不動産業者も増えています。
こうした業者は、

・但し書き道路申請

・地役権設定・交渉代行

・リノベーション後の賃貸展開

などのノウハウを持っており、地主が持っている「訳あり物件」をまとめて買い取るニーズを抱えています。

価格は相場より下がりますが、地主にとっては

・手間なく現金化できる

・相続対策になる

・近隣トラブルを回避できる

というメリットがあり、“早期処分”の選択肢として有力です。

◆再建築不可物件でも「資料整備」が勝負を分ける

地主が用意しておくべき最低限の資料は次のとおりです。

・登記簿謄本（全部事項証明書）

・公図・測量図

・建築確認書類（あれば）

・賃貸中なら賃貸借契約書

・固定資産税評価証明書

特に再建築不可の場合は、「どうすれば建築可能にできるか」や「賃貸活用の利回り情報」など、“情報の整備”が信用を生みます。

◆地主が避けたいトラブルと対処法

再建築不可物件を売却する際、地主が避けるべきトラブルには以下のようなものがあります。

・売却後に「建てられないじゃないか！」とクレーム

・境界不明・越境トラブルで契約解除

・契約不適合責任（旧：瑕疵担保）を問われるリスク

そのためには、

・「現況有姿売買」で売る

・買主にリスク説明を明確にする

・不動産業者に媒介依頼してリスク管理する

などの工夫が必要です。

◆相続前の売却が節税に効く場合も

再建築不可物件を持っている地主が高齢の場合、相続前に売却して現金化することで節税・分割対策になります。

・相続後に処分困難になるリスクを回避

・売却益は譲渡所得税が課されるが、控除対象あり

・売却代金を使って生命保険や信託に組み換える戦略も可能

地主が“生前対策”として再建築不可物件を処分することは、家族にトラブルを残さない最大のプレゼントになるのです。