地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆旗竿地とはどんな土地か？

旗竿地とは、間口が狭く、竿のような通路を通って敷地奥に入る形状の土地のことです。
接道義務（建築基準法上の道路に2m以上接する）をギリギリ満たすようなものが多く、
周囲の整形地と比べて、評価・人気ともに落ちやすい傾向にあります。

◆なぜ旗竿地は嫌われる？地主が直面する課題

地主が旗竿地を扱うとき、次のようなネックが挙げられます。

・間口が狭いため、車の出入りがしにくい

・通路部分が建ぺい率に含まれないため、建築可能面積が減る

・隣地とのプライバシー確保が難しい

・火災・災害時の避難・延焼リスクが高いとみなされる

その結果、評価額が下がりやすく、買い手も限られるというのが実情です。

◆評価の仕組みを理解しておくと有利に

旗竿地は不整形地として評価され、「奥行価格補正率」「間口狭小補正率」などのマイナス補正が適用されます。
これは一見マイナスに思えますが、地主にとっては相続税や固定資産税評価を下げるメリットでもあります。

・更地評価で相続税が下がる

・底地として貸すと評価がさらに下がる

・小規模宅地等の特例の活用余地もある

つまり、旗竿地はうまく使えば節税に強い“隠れた優良地”でもあるのです。

① 戸建住宅としての活用（自宅・賃貸）

都市部では、旗竿地でも建物が建てられれば十分な価値があります。
建売業者が分筆して旗竿地にする例も多く、

・コンパクト住宅の建築

・ワンルーム・シェアハウス向け設計

・ファミリー層向けの庭付き住宅

などが実現可能。

特に都心部や駅徒歩圏内であれば、「奥まって静か」「価格が安い」ことがプラス評価になることも。

地主が自分で建てて貸す場合でも、固定資産税対策・収益源としての安定感があるのが旗竿地の魅力です。

② トランクルーム・貸し倉庫への転用

旗竿地は、「人が住む」以外の用途にも向いています。

・月極トランクルーム

・貸し倉庫・バイクガレージ

・工事業者向けの仮置き場

など、通路幅1.8m以上あれば軽車両や原付バイクの出入りは可能。
こうした活用は、税務評価も抑えつつ安定した賃料収入が得られるため、地主にとっては「収益化×節税」の両立が狙えます。

③ 隣地との一体化・等価交換も視野に

活用に苦労している地主は、隣地と一体開発する「等価交換」や「部分譲渡」も検討すべきです。

・隣地と協議して整形地化し、売却価値UP

・奥の旗竿地部分だけ買い取ってもらう交渉

・隣地業者と協力して建売開発に展開

旗竿地は、“単体では使いづらい”が、“組み合わせると高収益”という特性があるため、
地主自身が持っている周囲の土地・関係性をフルに活かすのがポイントです。

◆接道義務と建築可否のチェック

旗竿地の最大のハードルは「建築できるか」です。
地主としては以下の点を必ず確認しましょう。

・通路部分が建築基準法上の道路に2m以上接しているか

・セットバック義務がないか（通路が2項道路か）

・奥行きの有無によって延焼リスクや採光制限がないか

特に古い住宅街では、現況の道路と法規上の道路が一致していないケースも多いため、
土地家屋調査士や建築士に依頼して「建築確認が通るか」を調べるのが安全です。

◆隣地との関係性・越境リスクの管理

旗竿地では、通路部分が隣地との境界線に近いため、次のようなリスクがあります。

・フェンスや塀の越境

・境界線不明確によるトラブル

・通行時のクレーム（騒音・夜間照明など）

地主としては、測量図や越境確認書などを備えた上で賃貸・売却に備えるべきです。

◆活用後の評価調整と税務への影響

旗竿地を活用した後、評価が変わることで税金にも影響が出ます。

・賃貸にした場合→貸家建付地評価が適用

・建物を建てた場合→宅地として課税対象が上昇

・空き地放置→固定資産税は据え置きで損失だけ残る

地主は活用開始後に、税理士や行政と連携して評価見直しや減額申請を検討することが望ましいです。