地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆相続登記義務化の概要

・施行日：2024年4月1日

・対象：不動産を相続した人（遺言・法定相続どちらでも）

・期限：相続があったことを知った日から3年以内

・罰則：正当な理由なく登記を怠ると、10万円以下の過料

ここで重要なのは、「2024年以前に発生した相続にも適用される」という点です。
つまり、過去の相続で未登記の土地も、今後義務の対象となるのです。

◆地主が特に影響を受ける理由

地主の場合、以下のような事情から義務化の影響が大きくなります。

・複数の不動産があるため、手続きが煩雑

・共有名義が多く、相続人全員の協議が必要

・昔の名義のまま放置されている土地がある

・相続人が多数に分散しており、連絡が取れない場合もある

このような状況を放置すると、3年以内の義務違反に該当し、過料のリスクだけでなく、不動産の売却・運用にも支障をきたします。

◆ケース①：「祖父の名義のまま」の土地が複数

とある地主Cさんは、都内と地方に複数の土地を所有していましたが、一部の土地は祖父の名義のまま放置されていました。
祖父→父→自分という2回分の相続が未登記で、しかも相続人が全国に点在しており、連絡が取れない親戚もいたのです。

相続登記をするためには、2代分の相続人全員の協議が必要。この調整に1年以上を要し、その間に売却のチャンスも逃す結果に。

◆ケース②：兄弟で共有の土地、分割協議が難航

別の地主Dさんは、兄弟で親から相続した土地を共有していましたが、登記を後回しにしていたため、義務化後に急いで登記しようとしました。

しかし、兄弟の一人が「持ち分を売ってほしい」と主張し、遺産分割協議がまとまらず登記ができない状態に。
義務違反のリスクがある一方で、話し合いの着地点も見えず、精神的に疲弊したといいます。

◆ケース③：地主が死亡後、配偶者が手続きを知らない

高齢の地主が亡くなった後、配偶者がすべてを相続したつもりでしたが、登記をしていなかったため、固定資産税の名義も変更されず、役所からの通知で慌てることに。

このように、「やったつもり」「わかっていなかった」ことが原因で、義務違反になる可能性があるのが相続登記の怖さです。

① 所有不動産の登記名義をすべて確認する

まずは、自分が所有している全ての不動産について、登記簿を取り寄せて名義をチェックしましょう。

・祖父や親の名義のままではないか？

・共有名義になっている不動産がないか？

・自分の名義だと思っていたが、実は登記されていないケースも

登記簿は、法務局やオンライン（登記情報提供サービス）で確認できます。

② 未登記の不動産は早急に相続登記する
もし未登記の不動産が見つかった場合は、3年以内に相続登記の手続きを行う必要があります。

特に地主の場合、相続人が複数いて調整が必要になることが多いため、早めに手続きをスタートすることが重要です。

必要書類は以下の通り

・被相続人の戸籍謄本

・相続人の戸籍・住民票

・固定資産評価証明書

・遺産分割協議書（または遺言書）

・登記申請書

登記の手続きは、自力でもできますが、地主のように不動産の数が多い方は、司法書士に依頼するのが現実的です。

③ 共有名義はできるだけ解消する

相続で共有状態になってしまうと、将来的な売却や管理に支障をきたします。
地主であるなら、共有名義を解消し、単独名義に集約することを検討しましょう。

共有解消の方法

・他の共有者から持ち分を買い取る

・交換・代償分割を活用して調整

・必要に応じて家族会議＋専門家の調整サポート

相続対策としても、管理リスクとしても、共有名義の放置は絶対NGです。