地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

■ 「様子を見る」ではなく、「記録を取る」が第一歩

借地人の滞納が始まったとき、地主がついやってしまいがちなのが「しばらく様子を見る」という対応です。
しかしこれは最も危険な選択肢。滞納は1ヶ月、2ヶ月…と積み重なり、やがて「滞納常態化」という最悪の状況に陥ります。

まず地主がすべきは

・滞納が発生した日付を記録

・催促の履歴（電話・訪問・書面）を記録

・これまでの支払い実績を一覧化

・借地人の状況（高齢・転居・入院など）を把握

これらを**「証拠として残す」**ことが、今後の交渉や法的手続きの土台になります。

■ 最初の催促は“柔らかく、でも明確に”

いきなり強く出ると借地人との関係がこじれるため、最初は丁寧な姿勢で次のように伝えるのがポイントです。

「いつもお世話になっております。先月分の地代が未入金のようですので、念のためご確認いただけますか？」

このように、“確認ベース”で話すことで、相手に警戒心を与えずに事実を突きつけられます。
地主としては**「こちらはきちんと把握している」**という態度を見せることが大切です。

■ 2ヶ月以上の滞納からは書面化へ

口頭の催促に反応がない、または2ヶ月以上の滞納が継続する場合は、「内容証明郵便」などで正式な催告を行いましょう。

地主が送るべき内容

・滞納額と期間の明記

・期日までに支払わない場合、契約解除や法的措置を取る旨の通告

・支払い方法や相談の連絡先も記載

これにより、地主としての正当な権利主張と、証拠の確保が同時に可能になります。

■ 話し合いの場を設ける際の心得

地主が借地人と直接話し合う場合、次の3点を意識してください。

・感情的にならないこと

・記録をすべて持参し、事実ベースで話すこと

・「支払いの意思があるか」を見極めること

滞納の理由が「単なる忘れ」「一時的な資金繰り」などであれば、分割払いや支払いスケジュールの再設定など、柔軟な対応で解決できる場合もあります。

しかし、「支払う気がない」「連絡が取れない」といったケースでは、より踏み込んだ対応が求められます。

■ 合意が得られたら「書面で残す」が基本

地主が借地人と「分割払い」「一定期日までの支払い」などで合意した場合、その内容は必ず書面化しましょう。

合意書には以下を記載します。

・滞納総額

・支払いスケジュール（何月にいくら）

・支払いが守られなかった場合の対応（契約解除・法的手続き等）

・双方の署名・押印

この合意書があることで、万一裁判になった際の証拠にもなります。

■ どうしても支払わない場合の選択肢

地主として、最終的に次の3つの対応が考えられます。

・保証人への請求（保証人がいれば）

・簡易裁判所での支払督促申立て

・契約解除に向けた手続き（次章で詳述）

地代滞納は、時間が経てば経つほど地主が不利になります。
「これはもう話し合いで解決できない」と判断したら、早めに法的対応を検討することが望ましいです。

■ 地代滞納による契約解除のハードル

借地契約は借地借家法によって、借地人側に非常に強い権利保護が与えられています。
地主が「地代を払わないから」といって簡単に契約解除はできません。

■ 裁判所が解除を認めるには

・滞納期間が長期に及んでいる（通常6ヶ月以上）

・催告をしても支払われなかった

・契約解除の意思表示が明確にされている

・借地人に“信頼関係を破壊する行為”があると認定された

つまり、地主が契約解除を求めるには、慎重かつ継続的な手続きと証拠の積み重ねが必須です。

■ 実際の手続きフロー

・内容証明で催告（支払い期限を明記）

・支払いがなければ契約解除通知

・必要に応じて建物収去請求（借地人の建物を撤去）

・裁判所に明渡訴訟を提起

・判決確定後、強制執行手続きへ

このプロセスは時間も費用もかかりますが、滞納地代が高額で、今後も回収の見込みがない場合は、地主にとって重要な選択肢となります。

■ 専門家の活用で地主の負担を減らす

地代回収や契約解除の手続きには、弁護士・司法書士・不動産管理会社の協力が不可欠です。

・弁護士 → 契約解除・訴訟対応

・司法書士 → 内容証明・登記調査

・管理会社 → 滞納者との交渉・記録保存

地主がすべてを一人で抱えるのではなく、専門家を“味方”につけることが、円満解決への第一歩です。